実家の売却に踏み切れない…よくある悩みと心の整理
「実家を売らなければならないと頭では分かっているけれど、どうしても一歩が踏み出せない」不動産売却のご相談を受けていると、このようなお悩みを本当に多く耳にします。
実家の売却は、単なる「不動産というモノの取引」ではありません。家族の思い出と向き合うデリケートな作業です。
思い出の詰まった家を手放す喪失感・罪悪感への対処法
実家を手放す際に喪失感や罪悪感を抱くのは、ごく自然なことです。無理にその感情を消そうとするのではなく、形を変えて思い出を残すことで少しずつ心の整理をつけていくことをおすすめします。
実家を解体したり、他人に売ったりすることに対して心が痛むのは当然の感情といえます。決して、売却をためらうご自身を責める必要はありません。
こうしたお気持ちを和らげるため、実際に多くの方が取り入れている心の整理の仕方があります。例えば、建物を解体したり手放したりする前に、プロのカメラマンに依頼して実家のあらゆる場所を写真や動画に収め、フォトブックを作成するという方法です。
また、家族の思い出が刻まれた柱の一部を切り取って保管したり、表札や小さな家具だけを新居に引き継いだりする方もいらっしゃいます。
家そのものは維持できなくても、思い出の品や記録をいつでも見返せる状態にしておくことで、不思議とふっと肩の荷が下りるものです。
実家を売却することは、決して思い出を捨てることではありません。思い出を新しい形で手元に残し、ご自身のこれからの生活を豊かにするための前向きな決断として捉えてみてはいかがでしょうか。
もっとも労力がかかる「実家の片付け・遺品整理」はプロに頼って負担を軽減
実家を売却する際、もっとも高いハードルとなるのが家の中の片付けです。これについては、無理に自分たちだけで終わらせようとせず、遺品整理や不用品回収のプロの業者に頼ることをおすすめします。
理由は明確で、数十年間にわたって蓄積された実家の荷物は想像を絶する量であり、家族だけで片付けるには体力面でも精神面でも負担が大きすぎるからです。費用を節約しようと自分で始めたものの、途中で挫折してしまうケースが後を絶ちません。
例えば、毎週末に実家へ通い、押し入れの奥から出てくるアルバムや思い出の品に一つひとつ手を止めてしまい、半年経っても全く片付けが終わらない……といった状況は非常によく起こります。
さらに、親族間での「誰が片付けの労力を負担するか」という不満から、兄弟喧嘩に発展してしまうことすらあります。
一方で、専門の遺品整理業者に依頼すれば、仕分けから搬出、不要品の処分、さらには価値あるものの買取までを数日で完了させてくれます。
業者への依頼には数十万円の費用がかかることもありますが、貴重な休日と労力をすり減らし、家族間の関係を悪化させるリスクを考えれば、決して高い出費ではありません。
「遠方」にあって管理できない実家をどうするべきか
もし実家が今の家から離れた遠方にあり、将来的に住む予定がないのであれば、できる限り早いタイミングで売却へと動くのがもっとも安心な選択肢です。
遠方にある空き家は適切な維持管理が物理的に難しく、時間の経過とともにトラブルのリスクと経済的な負担が膨れ上がっていくからです。家は人が住み、換気や掃除をしないと急速に老朽化が進みます。
「遠方だから様子を見に行けない」と思い、億劫に感じてしまうのも無理はありません。しかし、遠方だからこそ、深刻な近隣トラブルや建物の倒壊といった取り返しのつかない事態が起きる前に、早めに手放すという決断が自分自身と家族を守ることにつながります。
誰も住まない実家を「空き家」として放置する深刻なリスク
「まだ心の整理がつかないから」「兄弟で話し合う時間がとれないから」と思い、誰も住まなくなった実家をそのままにしてしまうのも無理はありません。
しかし、不動産は「ただそこにあるだけ」でも、税金や維持管理の負担などが発生し続けるものです。ここからは、実家を空き家として放置した場合のリスクについて、具体的な3つのポイントに絞って解説していきます。
リスク①：特例から外れ、固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性
空き家を管理せずに放置し続けると、ある日突然、実家の固定資産税がこれまでの最大6倍に跳ね上がってしまう恐れがあります。
通常、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」というルールが適用されており、固定資産税が本来の6分の1に減額されているからです。
しかし、近年社会問題化している空き家対策として法律が厳格化されました。雑草が伸び放題であったり窓ガラスが割れたまま放置されていたりして、自治体から「特定空家等」や「管理不全空家等」に指定され、改善の勧告を受けてしまうと、この優遇措置（特例）が取り消されてしまいます。
税金の負担というものは、じわじわと家計と心を圧迫します。自治体からの指導が入ってしまう前に、資産をどう活かすか、あるいは手放すかを決断することが、自分の生活を守るためにも必要です。
リスク②：建物の老朽化と近隣トラブル（倒壊・防犯・損害賠償）
実家を空き家のままにしておくと、想像以上のスピードで建物が傷み、ご近所との深刻なトラブルや、最悪の場合は多額の損害賠償問題に発展するリスクを抱えることになります。
家というものは、人の出入りがなくなり、換気や通水（水道の水を流すこと）が行われなくなると、湿気がこもって急激に木材が腐食し始めるからです。また、人の目がない家は、不法投棄や放火の標的にされやすいという防犯上の脆弱性も抱えてしまいます。
台風や地震が起きた際、崩れたブロック塀が通行人にケガをさせてしまったりしたら、法律上、建物の所有者であるご家族がその責任を問われ、損害賠償を請求される可能性が出てきます。建物が限界を迎える前に手放すことは、周囲への配慮ともいえるでしょう。
リスク③：時間が経過するほど親族間の「遺産分割トラブル」の火種に
売却や処分の判断を先送りにすればするほど、将来、兄弟や親族間での遺産をめぐるトラブル（いわゆる「争族」）の可能性が高まります。
不動産の権利関係は時間が経つほど複雑に絡み合っていくからです。最初は兄弟だけの問題だったとしても、そのままの状態でどなたかが亡くなると、今度はその子ども（甥や姪）へと権利が細かく枝分かれしていきます（数次相続といいます）。
話し合いに参加する人数が増えれば増えるほど、全員の意見を一致させることは困難になるものです。
例えば、実家を3人の兄弟で共有名義にしたまま放置したとします。長男だけが固定資産税や草刈りの費用を負担し続けていると、「どうして自分ばかりがお金を払わなければならないのか」と不満が溜まり、兄弟間の関係が悪化してしまいます。
実家の問題は、今、顔を合わせて話し合える関係の親族だけで解決しておくのがトラブル防止の鉄則です。
【状況別】実家の売却は「生前」と「相続後」どちらが良い？
実家を売却するにあたり、「親が元気なうちに売るべきか、それとも亡くなってから相続として処理すべきか」という点で悩まれる方は少なくありません。
結論からお伝えすると、どちらかに絶対的な正解があるわけではなく、家族の健康状態や資産状況によって最適なタイミングは異なるものです。
ここからは生前売却と相続後売却、それぞれのメリットと法律上・手続き上の重要な注意点を整理していきます。
親が健在な場合（生前売却）のメリットと注意点
親が健在なうちに実家を売却する（生前売却）最大のメリットは、まとまった資金を手元に確保できる点と、将来の相続トラブル（遺産分割の争い）を未然に防げることです。ただし、売却するためには親の明確な意思能力が必要不可欠になります。
不動産の売買契約は、名義人である所有者本人が「自分の意思で売却に同意している」ことが法的な大前提です。
親が納得して売却を進められる状態であれば、家という分けにくい不動産を現金化できるため、家族全員にとって非常に見通しの立てやすい状態を作れるでしょう。
老後資金や介護施設への入居費用として現金化するケース
生前売却のもっとも代表的な目的は、売却で得た代金を、親の老後資金や有料老人ホーム等の入居費用に充てることです。
手厚いサポートが受けられる介護施設に入居しようとすると、数百万円から数千万円という高額な入居一時金や、毎月の施設利用料が必要になるケースが少なくありません。年金や貯蓄だけでこれらをまかなうのは、家族にとっても大きな経済的負担です。
親が施設へ入居することで実家が誰も住まない空き家になるのであれば、固定資産税や管理費などの維持費を払い続けるよりも、売却して現金化するほうが合理的です。
また、親が売主となる場合、一定の要件を満たせば「マイホーム（居住用財産）を売ったときの3,000万円特別控除」という税制上の特例を利用できる可能性が高まります。
【要注意】親が「認知症」になると売却が困難に！成年後見制度の壁
生前売却を検討するうえで知っておいたほうが良いのは、親が認知症などで「判断能力（意思能力）を喪失した状態」になってしまうと、実家の売却が困難になるということです。
例え実の親子であっても、親名義の不動産を子どもが勝手に売却することは法律上認められていません。親の判断能力が著しく低下しているとみなされた場合は、不動産会社との媒介契約や、買主との売買契約、司法書士による所有権移転登記の手続きができなくなってしまいます。
この状況に陥った場合は、家庭裁判所に申し立てを行い成年後見制度を利用して、成年後見人を立てる必要があります。なお、成年後見人には弁護士や司法書士などの専門家が選任されることが多いものです。
しかし、成年後見制度はあくまで本人の財産を保護するための制度です。「空き家になって管理が大変だから」「子どもの生活費の足しにしたいから」といった家族の都合では、裁判所が実家の売却を許可しないケースも少なくありません。
また、制度を利用すると、親が亡くなるまで毎月数万円の後見人報酬を支払い続けなければならないという負担も生じます。
生前売却の選択肢を残すためにも、親が元気で意思疎通をしっかり図れるうちに、将来の住まいについて話し合っておくのがおすすめです。
親が他界している場合（相続後の売却）のメリットと注意点
一方で、親が亡くなった後に実家を相続して売却する場合、親が住み慣れた家を離れる精神的負担をかけずに済むというメリットがあります。
しかし、売却手続きを進めるためには、相続登記や遺産分割協議といった厳格な法的手続きをクリアしなければなりません。
亡くなった方（被相続人）の名義のままでは、不動産を第三者に売却することはできません。売買契約を結ぶ前に、まずは誰がその不動産を引き継ぐのかを、相続人全員で話し合い（遺産分割協議）、名義を相続人に変更する手続きが必要です。
名義変更（相続登記）が必須！2024年からの義務化に注意
相続した実家を売却するためのファーストステップは、法務局での「相続登記（名義変更）」です。2024年（令和6年）4月1日からは、この相続登記が法律で義務化されています。
近年、所有者が分からない「所有者不明土地」が全国で増加し、社会問題化していることを背景に法改正が行われました。これにより、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務付けられています。
もし、正当な理由がないのにこの義務を怠った場合、10万円以下の過料を科される可能性があります。
「売るかどうか分からないから」「手続きが面倒だから」と、亡くなった親御様の名義のまま放置することは、法律上許されなくなりました。
相続登記をするためには、相続人全員の印鑑証明書など、膨大な公的書類を収集する必要があります。自力で進めることも可能ですが、非常に手間がかかるため、司法書士などの専門家に依頼するのが一般的です。
いずれやらなければならないのであれば、資産価値が下がる前に登記を済ませ、速やかに売却活動へと移行するのが賢い選択となります。
空き家期間が長引く前に売却するべき理由
無事に相続登記が完了し、誰も実家に住む予定がないのであれば、できるだけ早く売却へと動くべきです。これは建物の老朽化を防ぐためだけでなく、税金の特例の期限が限られているためです。
相続した空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、通常は約20％〜39％の税金がかかります。
しかし、一定の条件（昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること等）を満たせば、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を利用して、利益から最大3,000万円を控除可能です。
一方で、この特例は利用できる期限が設けられているため要注意です。この特例が適用されるのは、「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却した場合に限られます。
相続後の売却は、何度も経験することではないうえに手続きそのものも大変ですが、放置することで税金面での損失や建物の価値低下といった不利益が大きくなってしまいます。期限を意識しながら、専門家を頼りつつ計画的に進めていくことが大切です。
実家を売却する具体的な手順と流れ
「実家を売ろうと決めたものの、不動産の取引なんて初めてで何から手をつければいいのか分からない」と不安に感じられる方は多いものです。
大きなお金が動く不動産売却では、全体の見通しが立たないまま進めると、後になって「こんなはずじゃなかった」と後悔する原因になりかねません。しかし、基本となるルートは決まっています。
STEP1：複数社への査定依頼と「相場」の把握
実家を売却するための第一歩は、複数の不動産会社に査定を依頼し、実家が今いくらで売れそうなのかという客観的な相場を把握することです。
不動産には定価が存在せず、依頼する会社の実績や得意とするエリア、さらには営業担当者の見立てによって、提示される査定価格に数百万円単位のばらつきが生じることも珍しくありません。
最初から一社だけに絞り込んでしまうと、その査定価格が適正なのかどうかを判断する基準（比較対象）を持てません。結果的に相場より安く売って損をしてしまったり、逆に高すぎる価格設定で何ヶ月も売れ残ったりするリスクが高まります。
STEP2：不動産会社との媒介契約締結と売却活動の開始
信頼できる不動産会社を見つけたら、正式に売却のサポートを依頼するための媒介契約（ばいかいけいやく）を結びます。この契約を交わすことで、いよいよ本格的な売却活動がスタートします。
不動産会社は、この媒介契約を書面で結ばないと、物件の広告を出したり、買主を探したりする営業活動を行えません。
なお、媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ「同時に複数の会社に依頼できるか」「自分で見つけてきた買主と契約できるか」「活動状況の報告頻度」などのルールが異なります。
どの契約を選ぶべきか迷われるかもしれませんが、実家の売却において多くの方が選ばれるのは専任媒介契約です。ご実家が遠方にある場合や、お仕事でお忙しい場合などは、窓口を1社に絞ることで連絡の手間が省け、プロに安心して販売活動を任せられます。
STEP3：買主との内覧対応・売買契約の締結
販売活動が始まって広告を見た購入希望者が現れると、実際に家の中を見学する内覧が行われます。家の購入は大きな買い物なので、買主は日当たりや建物の傷み具合、周辺環境などを現地で確認したいと考えるものです。
内覧を経て双方の条件が合致すれば、価格や引き渡しの時期を取り決めた売買契約を締結します。
もし親が住んでいる状態で内覧する場合は、事前の水回りの掃除や換気、不要な荷物の整理が非常に重要です。一方で、すでに空き家になっている実家であれば、不動産会社に鍵を預けて内覧の対応を一任できるため、都度現地へ足を運ぶ負担はかかりません。
STEP4：決済・物件の引き渡しと所有権移転
売却手順の最終ゴールは「決済および引き渡し」です。買主から残りの代金を受け取り、実家の鍵を渡して、所有権を完全に買主へと移します。
売買契約を結んだ段階では、まだ買主に家を引き渡したことになりません。残代金が全額支払われ、不動産の所有権が法的に買主へ移転登記されて初めて、取引は安全に完了したことになります。これらを同日中に一斉に行うのが決済の手続きです。手続き自体は1〜2時間程度で終わります。
実家の売却にかかる費用と税金！損をしないための特例を解説
「実家がいくらで売れるか」と同じくらい気になるのが、「手元にいくら残るのか」ということではないでしょうか。売却金額がそのまま全額ポケットに入るわけではなく、取引にかかる各種費用や、場合によっては税金を差し引く必要があります。
売却時に発生する主な費用（仲介手数料・印紙税・解体費用など）
実家を売却する際には、不動産会社へ支払う仲介手数料をはじめとする諸費用が発生します。一般的に、売却価格の1割程度が費用の目安となると考えておきましょう。これらの費用は、基本的には売却で得た代金の中から支払う形になります。
諸費用の中でも大きな割合を占めるのが、不動産会社に支払う仲介手数料です。法律で上限が定められており、売却価格が400万円を超える場合、「売却価格 × 3％ ＋ 6万円（別途消費税）」で計算されることが一般的です。例えば1,500万円で売却できた場合は、約56万円が仲介手数料となります。
その他にも、売買契約書に貼る印紙代（印紙税）、抵当権（昔の住宅ローンなどの担保）が残っていればそれを抹消するための司法書士費用などがかかります。
「1,500万円で売れたから、1,500万円まるまる貯金できる」と思い込んでいると、後から費用の請求が来て慌ててしまうかもしれません。事前に不動産会社へ依頼して、最終的な手残りはいくらになりそうか、シミュレーションを出してもらうと安心です。
利益が出たら「譲渡所得税」の対象に！計算方法の基本
実家を売却して諸費用を差し引いてもなお利益が出た場合は、その利益に対して譲渡所得税（所得税・住民税）という税金がかかります。
税金は売却した金額そのものにかかるわけではありません。買ったときの金額よりも高く売れて資産が増えた部分（譲渡所得）に対してのみ課税されるというルールになっています。
利益（譲渡所得）の計算式は以下の通りです。
売却価格 －（実家を買ったときの購入代金 ＋ 売却にかかった諸費用）＝ 譲渡所得
例えば、ご両親が昔2,000万円で買った実家が、今回1,500万円で売れたとします。この場合、買ったときよりも安く売っているので利益は出ていません。つまり、税金はゼロ円です。
一方で「親が家をいくらで買ったか分からないし、当時の契約書なんて見つからない」と心配される方も多いものです。
その場合は法律上、売れた金額の5％を購入代金として計算するというルール（概算取得費）が適用されます。すると、1,500万円の5％（75万円）で購入したとみなされてしまい、計算上の利益が増えることで税金が上がってしまうことも少なくありません。
しかし、次の項目で解説する特例を上手に使うことで、この税金を大幅に減らす、あるいはゼロにできる可能性があります。
【生前】マイホームを売ったときの3,000万円特別控除の要件
親が健在で、親自身の意思で実家を売却する場合、「マイホーム（居住用財産）を売ったときの3,000万円特別控除」という、税金の特例を利用できる可能性が高いです。
この特例を使えば、先ほど計算した利益（譲渡所得）から、最大3,000万円を無条件で差し引けます。
例え実家の売買契約書を紛失していて、計算上「1,000万円の利益が出た」とみなされてしまった場合でも、この特例を使えば【1,000万円 － 控除3,000万円 ＝ ゼロ未満】となります。
利益がゼロとして扱われるため、譲渡所得税は1円もかかりません。ただし注意点として、この特例が使えるのは「親本人が住んでいる」または「住まなくなってから3年目の12月31日までに売却した」場合に限られます。
親が老人ホームなどに入居した場合、空き家になってから3年を過ぎるとこの特例が使えなくなってしまうので要注意です。
【相続後】被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例の要件
親が亡くなった後に実家を相続した場合でも、一定の条件をクリアできれば、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を利用して、同じく最大3,000万円の控除を受けられます。
特例を利用するための主な条件として、以下の要素をすべて満たす必要があります。
- 昭和56年（1981年）5月31日以前に建てられた古い家（旧耐震基準）であること
- 亡くなる直前まで、親御様が一人暮らしをしていたこと
- 相続してから3年目の12月31日までに売却すること
そしてもっとも大きな壁が、現在の耐震基準を満たすようにリフォームして売るか、家をすべて取り壊して更地にしてから売る、のどちらかを行う必要がある点です（※令和6年1月1日以降の売却であれば買主側で耐震改修や取り壊しを行う場合も適用対象となりました）。
相続後の空き家特例は、条件が複雑で、解体費用などの事前の持ち出し資金が必要になることもあります。迷ったときは、自己判断せずに、不動産と税務の両方に詳しい専門家に相談しながら進めることが大切です。
売却した翌年は必ず「確定申告」が必要になる
実家を売却した翌年の春には、利益が出た方はもちろん、特例を使って「税金がゼロ円になった」という方であっても、必ず税務署へ確定申告を行わなければなりません。
「3,000万円の特別控除」は、自動的に適用されるわけではありません。「特例の条件を満たしているので、税金はゼロになります」という事実を、証明書類を揃えて国（税務署）に申告して初めて、特例が適用される仕組みになっています。
確定申告の時期は、実家を売却した翌年の2月16日〜3月15日頃です。売買契約書のコピーや、不動産会社から受け取った諸費用の領収書、自治体で取得する戸籍の附票など、集める書類は多岐にわたります。
また、慣れない確定申告の書類作成に頭を悩ませるのは、精神的にも負担が大きいものです。特例の手続きに不安がある場合は、不動産会社を通じて税理士を紹介してもらうのがもっとも安心です。
実家売却の煩雑な手続きは「専門家との連携対応」で解決
ここまで、実家の売却に伴うリスクや具体的な手順、そして税金の特例について解説してきました。「やるべきことが多すぎて、どこから手をつければいいのか分からない」「手続きを間違えて損をしてしまわないか不安だ」と、頭を抱えてしまった方もいるかもしれません。
しかし、これらすべてを自分だけで解決する必要はありません。問題解決のもっとも確実な方法は、各分野の専門家の力を上手に借りることです。
不動産会社だけでは解決できない「登記（法務）」と「税金（税務）」の壁
実家の売却を安全に、かつ損なく完了させるためには、不動産会社だけでなく、司法書士や税理士など専門家との連携が欠かせません。
不動産会社は、物件の価値を正しく査定し、買主を見つけて安全に取引を成立させることのプロです。しかし、法律の制限により、お客様の代わりに登記手続きを行うことや、個別の税金計算・申告を代行することは固く禁じられています。
例えば、実家を売るために亡くなった親からの相続登記（名義変更）が必要になったり、親が認知症で成年後見制度の申し立てが必要になったりした場合は、法律の専門家である司法書士や弁護士の領域です。
また、「3,000万円の特別控除を使うための正確な税金計算をしてほしい」「翌年の確定申告を代わりにやってほしい」といったご要望は、税の専門家である税理士でなければお受けできません。
それぞれの専門家とのつながりがない不動産会社に依頼してしまうと、「税金の詳しいことは税務署か税理士さんに自分で聞いてください」「登記はご自身で司法書士を探して手配してください」といわれてしまいます。
あちこちに連絡をしてたらい回しになり、心身ともに疲弊してしまうケースが非常に多いものです。
実家の売買はグラングッド不動産にご相談を
ここまで、実家の売却に伴うリスクや具体的な手順、税金の特例について詳しく解説してきました。膨大な情報に触れて、「やっぱり実家の売却って大変そうだな…」「自分たちだけで最後までやり切れるのだろうか」と、思った方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、これらすべての煩雑な手続きを、ご自身やご家族だけで完璧にこなす必要はありません。実家に関するあらゆるお悩みは、ぜひグラングッド不動産にご相談ください。
グラングッド不動産では、ご実家の適正な査定や売却活動（仲介）はもちろんのこと、必要に応じて司法書士や税理士といった各分野の「士業パートナー」をご紹介できる体制を整え、お客様の不安をワンストップで解消いたします。
実家の売却は、お客様の人生においてそう何度も経験するものではありません。前章でお伝えしたとおり、不動産会社だけでは「登記」や「税金」の直接的な手続きを行うことは法律上できません。
しかし、グラングッド不動産を最初の窓口として頼っていただければ、お客様ご自身で見知らぬ専門家を一から探し、何度も同じ事情を説明する手間を大きく省けます。
実際の無料相談でも、「親が亡くなって空き家になったけれど、相続登記が義務化されたと聞いて焦っている」「特例を使えば税金が安くなると記事で読んだが、自分の家が条件を満たしているのか自信がない」といったお声を数多くいただきます。
そのようなときは、遠慮なく、整理できていない現状をそのままお話しください。地域の不動産事情や相場に精通した当社のスタッフが、まずはご実家が「今、いくらで売れそうか」という客観的な査定額をご提示します。
そのうえで、複雑な権利関係の整理が必要であれば司法書士を、税金のシミュレーションや確定申告の準備が必要であれば税理士をご紹介し、スムーズに次のステップへ進めるよう道筋を整えます。
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まとめ
実家の売却は、心理的な負担も大きくなかなか簡単ではない決断です。しかし、一つひとつの課題を整理し、専門家のサポートを受けながら解決していくことは、ご自身やご家族の未来を守るための「前向きな一歩」となります。
だからこそ、迷いや不安が生じたときは、決して一人で抱え込まずにプロの力を頼ってください。
