親族間の不動産売買は「適正価格」が命！みなし贈与のリスクや税金、契約書の注意点を解説

親族間の不動産売買とは？ メリットと知っておくべき注意点

不動産取引においては「親族間だからこそ」気を付けなければならない落とし穴が存在します。まず、親族間売買の基本的な定義を確認し、メリットと事前に覚悟しておくべき特有のデメリットについて整理しましょう。

親族間売買の定義と対象範囲（親子・兄弟・親戚）

親族間売買とは、その名の通り、親族同士で不動産の売買契約を結ぶことを指します。一般的にイメージされるのは「親から子へ実家を譲る」ケースです。しかし、実際にはさらに広い範囲での取引が含まれます。

具体的には、親子や祖父母と孫といった「直系血族」だけでなく、兄弟姉妹や、叔父・叔母と甥・姪といった親戚間での売買も該当します。

民法では「6親等内の血族、配偶者、3親等内の姻族」を親族と定めていますが、不動産売買の実務において特に注意が必要なのは、お互いの財布（生計）が近い関係性にある場合です。

関係が近ければ近いほど、価格設定や金銭の授受に対して税務署や金融機関のチェックが厳しくなる傾向にあります。

メリット：仲介手数料の節約と柔軟な条件設定

親族間で売買を行う最大のメリットは、やはり金銭的なコストを大幅に抑えられることです。

通常、不動産会社を通じて家を売買する場合、物件価格の「3％＋6万円（税別）」を上限とする仲介手数料が発生します。例えば3,000万円の物件であれば、約100万円の手数料がかかる計算です。

しかし、親族間で直接やり取りをする「個人間売買」の形を取れば、この仲介手数料を節約できます。

また、取引条件を柔軟に決められるのも大きな魅力です。「引き渡し時期を来年の春まで待ってほしい」「代金の支払いを親子間で分割払いにしたい」といった相談も、他人相手では断られがちですが、親族間であれば融通が利きます。

デメリット：税務署の厳しい目と資金調達の難易度

一方で、親族間売買には「税金」と「資金調達」という2つのハードルがあります。まず注意したいのが、税務署からの厳しい視線です。

お互いの合意があるからといって、相場よりも極端に安い価格で売買を行うと、その差額が「実質的な贈与」とみなされ、買主には高額な贈与税が課されるリスクがあります。

これを「みなし贈与」と呼びますが、節税のつもりがかえって税負担を増やしてしまうケースは少なくありません。

さらに、資金調達の難易度が高い点もデメリットです。多くの金融機関は、親族間売買に対する住宅ローンの融資に消極的です。「売買を装った資金援助ではないか」「相続トラブルに巻き込まれるのではないか」と懸念されるため、審査が通らないケースも少なくありません。

最大のリスク「みなし贈与」を防ぐ！ 適正価格の決め方

「家族なのだから、少しでも安く家を譲ってあげたい」と思うのは親心として当然のことかもしれません。しかし、親族間の不動産売買において、その優しさがかえって仇となることがあります。

価格設定を誤ると、買主側に予期せぬ税金がかかり、結果として安く譲った意味がなくなってしまうケースもめずらしくありません。

ここからは、親族間売買でもっとも警戒すべき「みなし贈与」のリスクと、税務署に指摘されないための「適正価格」の決め方について解説します。

市場価格より安い「低額譲渡」は贈与税の対象に

親族間売買では、市場価格（時価）よりも著しく低い価格で不動産を売買すると、「みなし贈与」として課税される可能性があります。これを「低額譲渡（ていがくじょうと）」といいます。

売買契約を結んでいるのに「贈与」とみなされる理由は、本来払うべき代金よりも安く購入できた分、買主はその差額で得をしたことになるからです。税法上、この「得をした利益」は、売主から買主への「贈与」と解釈されます。

例えば、市場価格3,000万円の土地を、親子だからといって1,000万円で売買したとします。この場合、差額の2,000万円分について贈与があったとみなされ、買主には高額な贈与税が課される恐れがあるため要注意です。親族間であっても「時価に近い価格」で取引を行うことが基本となります。

いくらなら大丈夫？ 「適正価格（時価）」の算出基準

では、具体的にいくらで売買すれば「適正価格」として認められるのでしょうか。税務署が認める適正価格とは、原則として「時価（実勢価格）」のことです。つまり、第三者へ売却した場合に取引が成立するであろう価格です。

「時価の80%程度であれば贈与税はかからない」といった話を耳にすることがあるかもしれません。確かに過去の裁判例では、時価の80%程度での取引が著しく低い価額（低額譲渡）には当たらないと判断されたケースもあります。

しかし、これはあくまで個別の事例ごとの判断であり、全ての取引で80%なら安全という保証はありません。明確な基準がない以上、リスクを最小限に抑えるためには、市場価格（時価）と同等の金額で売買を行うのがもっとも確実な方法といえます。

路線価や固定資産税評価額をそのまま使うのは危険？

売買価格を決める際、「路線価（相続税評価額）」や「固定資産税評価額」を基準にしようと考える人は少なくありません。公的な価格だから安心だと思われるかもしれませんが、これらをそのまま売買価格とするのは避けたほうが賢明です。

なぜなら、これらの公的評価額は、一般的に市場価格（時価）よりも低く設定されているためです。目安として、路線価は時価の約8割、固定資産税評価額は時価の約7割程度の水準になるよう調整されています。

このため、これらの評価額と同額で売買を行うと、時価との間に2〜3割の乖離が生まれ、税務署から「低額譲渡」と指摘されるリスクが高まります。

不動産会社の査定や不動産鑑定士を活用して証拠を残す

親族間売買を安全に進めるためには、決定した価格が「適正な時価である」という客観的な根拠（証拠）を残しておくことが重要です。もっとも手軽で有効な方法は、複数の不動産会社に「無料査定」を依頼することです。

1社だけでなく複数社の査定額を比較し、その平均値などを売買価格の根拠とすれば、税務署に対しても「恣意的に決めた価格ではない」と説明しやすくなります。

この際の査定書（訪問査定書など）は、契約書と一緒に大切に保管しておきましょう。

さらに、高額な物件取引や、絶対に税務リスクを避けたいという場合には、「不動産鑑定士」に依頼して鑑定評価書を作成してもらうのも一つの手です。数十万円程度の費用はかかりますが、国家資格者が算出した価格は、税務上も非常に強力なエビデンスとなります。

親族間売買で発生する税金の種類と計算方法

「親族間のやり取りなのだから、税金も少しは安くなるのでは？」と期待する方もいるかもしれません。しかし、実際には特に安くならないケースの方が多いのが現実です。

親族間売買であっても、発生する税金は基本的に通常の不動産取引と同じです。また、他人への売却なら使えるはずの「減税措置（特例）」が使えないケースもあり、トータルで見ると税負担が重くなってしまうことさえあります。

【買主側】不動産取得税・登録免許税と贈与税の可能性

不動産を購入する側（買主）には、主に3つの税金にかかる可能性があります。まず必ず発生するのが「登録免許税」です。

これは不動産の名義を売主から買主へ変更する登記手続きの際にかかる国税で、固定資産税評価額に一定の税率（土地1.5%〜、建物2.0%など）を掛けて計算します。

次に、不動産を取得後に一度だけ支払う「不動産取得税」があります。各都道府県から納税通知書が届きますが、要件を満たせば軽減措置を受けられる場合もあるため、事前に確認しておくと安心です。

そして、もっとも警戒すべきなのが「贈与税」です。前章でも触れましたが、もし適正価格（時価）よりも著しく低い価格で売買を行った場合、その差額に対して贈与税が課されるリスクがあります。

贈与税の税率は非常に高く設定されているため、「安く買えたと思ったら、後で高額な税金を請求された」という事態にならないよう、価格設定には細心の注意が必要です。

【売主側】譲渡所得税（所得税・住民税）と印紙税

不動産を売却する側（売主）にかかる税金は、売却によって利益が出たかどうかがポイントになります。

まず、契約書に貼る収入印紙代としての「印紙税」は、売却による利益の有無にかかわらず必ず発生します。契約金額によって数千円から数万円程度かかりますが、親族間であっても契約書を作成する以上は納税の義務があります。

続いて重要なのは「譲渡所得税（所得税・住民税）」です。不動産を売った金額から、その不動産を買った時の金額や諸経費を差し引いて、プラスの利益（譲渡所得）が出た場合に課税されます。

「昔買った土地が値上がりしていて、親族に売ったら利益が出た」というケースでは、その利益に対して約20%〜39%（所有期間による）の税金がかかります。逆に、買った時よりも安く売って損失が出た場合は、原則としてこの税金は発生しません。

要注意！「3,000万円特別控除」などの特例は適用外

親族間売買の税金において、最大の落とし穴といえるのが「特例が使えない」という点です。

通常、マイホーム（居住用財産）を売って利益が出た場合、その利益から最大3,000万円までを差し引いて税金をゼロにできる「3,000万円の特別控除」という特例があります。しかし、この特例には「売主と買主が特別な関係でないこと」という条件があります。

具体的には、配偶者、直系血族（親、子、祖父母、孫など）、生計を一にする親族などに売却した場合は、この3,000万円控除は適用されません。

つまり、親子間で実家を売買して利益が出ると、その利益に対して通常通り税金がかかってしまうのです。「他人になら非課税で売れるのに、家族に売ると課税される」というルールがあることを、事前に認識しておく必要があります。

住宅ローンは組める？ 親族間売買の資金調達と対策

「数千万円の家を現金一括で買うなんて無理。当然、住宅ローンを使いたい」とお考えの方も多いはずです。しかし、いざ銀行の窓口へ相談に行くと、「親族間売買には融資できません」と門前払いされてしまうケースが後を絶ちません。

ここからは、ローンの壁が高くなる理由を紐解きながら、審査を通すための具体的な対策や、銀行に頼らない資金調達の方法について解説します。

なぜ金融機関は親族間売買の融資審査に厳しいのか

親族間売買でローン審査が厳しくなる理由は、銀行側が「融資したお金が本来の目的（住宅購入）以外に使われるリスク」を強く懸念しているからです。

他人同士の売買であれば、売買代金と物件の引き渡しは同時に行われ、資金使途は明確です。しかし、身内同士の取引の場合、「住宅ローンの名目で借りたお金を、親の借金返済や生活費、あるいは事業資金に流用するのではないか？」という疑念を持たれやすくなります。これを「資金使途の流用懸念」といいます。

また、将来相続が発生した際に、「あの時の売買価格は不当に安かった」「勝手に売った」などと他の親族から訴えられ、担保に入れた物件がトラブルに巻き込まれるリスクも銀行は極端に嫌います。

そのため、たとえ買主の年収や信用情報に全く問題がなくても、「親族間取引である」という事実だけで、多くの銀行は融資を断る方針を採っているのです。

ローンを通すための対策と利用できる金融機関

では、住宅ローンは絶対に利用できないのかというと、決してそうではありません。適切な対策を講じることで、融資を受けられる可能性は残されています。

もっとも有効な対策は、「不動産会社に仲介に入ってもらい、重要事項説明書を作成すること」です。

第三者のプロが取引に介在し、契約書や重要事項説明書といった正式な書類を整えることで、銀行に対して「これはお手盛りの取引ではなく、正当な不動産売買である」と客観的に証明できます。

また、相談する金融機関を選ぶことも重要です。大手都市銀行やネット銀行では、規定で一律「親族間売買NG」としていることも多くなっています。

しかし、地域密着型の「信用金庫」や「地方銀行」、あるいは親族間売買に対応した商品を持つ「ノンバンク（貸金業者）」などは、個別の事情を汲んで柔軟に審査してくれることもあるものです。

諦めてしまう前に、まずは親族間売買の実績がある不動産会社や、地元の金融機関へ相談してみることをおすすめします。

現金一括が無理なら「親族間ローン（分割払い）」を検討

どうしても金融機関の審査が通らない場合や、高い金利を払いたくない場合は、「親族間ローン」という選択肢を検討してみましょう。これは銀行を通さず、売主である親族に対して、買主が直接分割払いで代金を支払っていく方法です。

審査が不要で、返済期間などを当事者同士で自由に決められるのがメリットです。しかし、ただの口約束で進めるのは危険です。

「ある時払いの催促なし」のようなルーズな返済や、「無利息」での貸し借りは、税務署から「借金に見せかけた贈与」とみなされ、贈与税が課されるリスクもあります。

親族間ローンを安全に行うためには、以下の3点を守ることが不可欠です。

• ・しっかりとした「金銭消費貸借契約書」を作成する（公正証書にすればより確実）。
• ・世間相場（年1%程度など）の利息を設定する。
• ・手渡しではなく「銀行振込」を行い、毎月の返済履歴を通帳に残す。

トラブル回避！ 契約書作成から登記・確定申告までの流れ

「身内同士なんだから、口約束と現金の受け渡しだけで済ませたい」など、面倒な手続きを省きたいと考える人は多いものです。

しかし、親族間売買において「形に残る証拠」がないことは、将来的に致命的なリスクとなりかねません。

後から「言った言っていない」の争いに発展したり、税務署から「これは売買ではなく贈与だ」と認定されたりするのを防ぐためには、通常の不動産取引と同じようにしっかりとした手順を踏む必要があります。

個人間売買でも「売買契約書」と「重要事項説明書」は必須

親族間の売買であっても、「売買契約書」と「重要事項説明書」は作成する方が無難です。なぜなら、これらの書類はトラブル防止の要であると同時に、税務署に対して「正当な売買取引である」と証明するための証拠になるからです。

もし契約書がなく、ただお金が動いただけの状態だと、税務調査が入った際に「なぜこの金額なのか」「いつ所有権が移ったのか」を客観的に説明できません。結果的に、資金援助（贈与）とみなされ、追徴課税を受けるリスクが上がります。

また、物件の状態を書面化しておくことも重要です。細かい条件を「契約不適合責任」の条項として契約書に明記しておけば、代替わりした後の世代までトラブルを引きずらずに済みます。

具体的には、購入後に雨漏りが見つかった場合の修理費用はどちらが持つのか、境界線はどこまでなのかなどのことです。

宅建業者が入らない個人間売買では、法的に重要事項説明書の作成義務はありません。しかし、不動産会社や司法書士等のプロに依頼して、きちんとした書類を作成することをおすすめします。

司法書士に依頼する所有権移転登記（名義変更）の手続き

売買代金の決済が終わったら、速やかに法務局で「所有権移転登記（名義変更）」を行う必要があります。

この手続きは自分で行うことも法律上は可能です。しかし、基本的には司法書士に依頼することを推奨します。

登記申請には、登記原因証明情報や印鑑証明書、固定資産評価証明書など、多くの専門的な書類が必要です。もし書類に一文字でも不備があれば、法務局へ何度も足を運んで修正しなければなりません。

司法書士への報酬は数万円〜十数万円ほどかかりますが、大きな金額が動くことを考えれば、「必要経費」と捉えるのが賢明です。売買契約書の作成とセットで対応してくれる司法書士事務所も多いため、まずは相談してみましょう。

取引完了後の確定申告を忘れないために

無事に売買契約と登記が完了しても、まだ手続きは残っています。取引の翌年には、必ず「確定申告」の必要性を確認しましょう。特に売主（譲り渡した側）は要注意です。

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税と住民税がかかるため、売却した翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告を行わなければなりません。

また、利益が出ていなくても、適正価格で取引したことを税務署へアピールするために申告をしておくのが有効なケースもあります。

親族間売買を安全に進めるための相談先とチェックリスト

親族間の不動産売買であっても、買主を探す以外の行程は、通常の不動産売買と同じです。また、不動産の売買には税務・法務・金融と専門的な知識が複雑に絡み合うため、無理に全てを自分たちだけで進めようとするのは危険です。

ここぞというポイントでプロの力を借りることが、結果としてもっとも安く、安全に取引を終える近道になります。

仲介会社・税理士・司法書士…誰に何を依頼すべき？

親族間売買を成功させるためには、ご自身の悩みに合わせて適切な専門家を選ぶことが重要です。以下の基準を参考に依頼先を検討してみてください。

【不動産会社（仲介）】に依頼すべき人

• ・「住宅ローン」を利用したい方
• ・適正価格の査定書や、重要事項説明書を作成してほしい方
• ・多少の手数料（または書類作成費用）を払ってでも、取引全体の安全性を確保したい方

【税理士】に依頼すべき人

• ・「みなし贈与」や税金のリスクが一番心配な方
• ・売却益が出るため、確定申告の代行をお願いしたい方
• ・「いくらなら税務署に指摘されないか」という価格の妥当性を相談したい方

【司法書士】に依頼すべき人

• ・すでに価格や条件は決まっており、登記（名義変更）だけ頼みたい方
• ・簡単な売買契約書の作成と登記手続きをセットで安く済ませたい方

どこに相談すべきか迷った場合は、まず「不動産会社」か「司法書士」に相談すると、必要に応じて他の専門家を紹介してくれることもあります。

プロへの依頼料は「将来のトラブルを防ぐための保険料」と捉え、必要経費として予算に組み込んでおきましょう。

失敗しないための親族間売買チェックシート

最後に、親族間売買を実行に移す前に、必ず確認していただきたいポイントをリストにまとめました。

• ・価格の根拠はあるか？

感覚で決めた価格ではなく、査定書や鑑定書などの客観的なデータに基づいていますか？

• ・売買契約書は作成したか？

口約束ではなく、署名・押印した契約書を用意していますか？

• ・資金計画に無理はないか？

住宅ローンの審査は通っていますか？ または、親族間ローンの返済計画は現実的ですか？

• ・税金の支払い準備はできているか？

買主側の「不動産取得税」「登録免許税」、売主側の「譲渡所得税」などの資金を用意していますか？

• ・他の親族（推定相続人）の同意は得ているか？

将来の相続争いを防ぐため、取引に関わらないほかの兄弟姉妹などにも話を通していますか？

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まとめ

親族間の不動産売買は、仲介手数料を抑えられる上に、売買条件も柔軟に決められます。一方で、相場より安すぎる価格は「低額譲渡」としてみなし贈与を疑われ、買主に贈与税が発生する恐れがあるため要注意です。

価格は時価ベースで設定し、路線価・固定資産税評価額の「そのまま採用」は避けて、不動産会社の複数査定や鑑定評価で根拠を残すのが安全です。

また、親族間だと3,000万円の特別控除が使えない点にも注意しましょう。売買の各手続きについては、売買契約書などの書類で証拠を残して進めるのが安全です。