不動産売買契約書とは？役割と重要性を解説
不動産売買は高額な資産の取引であり、売主と買主の間で合意した事項を記載した「不動産売買契約書」は、取引の安全性を担保する重要な役割を果たします。
契約書には売買代金や所有権の移転時期、特約事項などが詳細に記載され、双方が署名・捺印することで法的効力を持ちます。不動産売買契約書は、取引条件を明確にする役割を持っており、トラブル発生時の判断基準となるものです。
不動産売買契約書の基本的な定義と必要性、そして契約書を作成しない場合に起こりうるリスクについて解説します。
不動産売買契約書の定義と必要性
不動産売買契約書とは、売主と買主が合意した取引条件を記載し、双方が署名・捺印することで成立する法的文書です。不動産売買契約書には、売買の対象物件に関する情報や売買代金と支払い方法などの情報が掲載されます。
一方で、不動産売買契約書の作成は法律で義務付けられているわけではありません。しかし、実際の取引では「言った・言わない」の争いを避けるため、書面を交わすのが一般的です。
特に、宅地建物取引業の資格を持った不動産会社が売買を仲介する場合は、宅地建物取引業法第37条に基づき「37条書面」として契約内容を明記することが義務付けられています。契約書を作成するメリットは以下の通りです。
- ・取引内容の証拠を残せる
- ・売主・買主の責任を明確にし、トラブルを防ぐ
- ・万が一の紛争時に法的証拠として使える
契約書なしではどうなる？リスクとトラブル事例
不動産売買契約書を作成せずに取引を進めた場合、以下のようなリスクやトラブルが発生する可能性があります。
契約内容が曖昧になり、争いが発生
口頭で取引条件を合意した場合、後になって「そんな約束はしていない」と売主・買主の認識が食い違うことがあります。特に、代金支払いのタイミングや引渡し時期、瑕疵（かし）担保責任の範囲などは曖昧になりがちです。
考えられるトラブルの事例としては、買主が手付金を支払った後に売主が契約解除を主張。買主は手付金の返金を求めたが、売主側は解約に伴って買主は手付金を放棄するべきと主張し、紛争に発展するというものです。
ローンの申し込みができない
大半の金融機関はローン審査に当たって売買契約書の提出を求めるため、契約書なしでは申し込みができないと考えてよいでしょう。
考えられるトラブル事例としては、ローンの仮審査は通ったが、本審査に当たって金融機関から「正式な売買契約書が必要」と言われて本審査へ進めず、最終的に売買が成立せず売主に対する違約金が発生したというものです。
瑕疵担保責任・契約不適合責任をめぐるトラブル
売買後に物件の欠陥（雨漏り・シロアリ被害など）が発覚しても、契約書がないとどちらが責任を負うのか不明確になります。特に、2020年の民法改正により「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変更され、売主が責任を負う範囲がより重要視されるようになりました。
考えられるトラブルとしては、引渡し後、物件の基礎部分に大きなひび割れを発見。売主に補修を求めたが、「引渡し後に補修する約束はしていない」と拒否され、裁判に発展するというものです。
契約解除の条件が不明確で違約金トラブルに発展
契約書がないと、売主・買主のどちらかが取引を中止した際に、どのような責任や違約金が発生するのか不明確になります。そのため、一方的な契約解除が発生し、金銭トラブルに発展することがあるでしょう。
考えられるトラブル事例としては、買主が契約を撤回したが、売主側が違約金として購入代金の全額支払いを求め、交渉が難航するというものです。
契約書に必須の記載内容とは？
取引の安全性を確保し、売主・買主の権利と義務を明確にするために、不動産売買契約書には必ず記載しなければならない項目があります。
また、物件の種類によっては特約を適用する必要もあり、特に農地や借地権が絡む売買では慎重な対応が求められます。
契約書に盛り込むべき基本項目
不動産売買契約書には、最低限以下の項目が記載されている必要があります。
売買の目的物（物件情報）
契約の対象となる不動産の所在地、地番、面積、用途、種類（宅地・農地など）を正確に記載します。記載内容が登記簿謄本と一致しているか確認することが重要です。
売買代金と支払い方法
物件の売買代金の総額を明記し、支払方法（現金・銀行振込など）、支払期日、分割払いの有無、手付金の額と扱いなどを詳細に記載します。
所有権の移転と引渡しのタイミング
売買代金の支払いが完了した後、物件の所有権を買主に移転する旨を記載します。また、所有権移転登記の手続き日も重要な情報です。
手付金と違約金の取り決め
手付金には解約手付・証約手付・違約手付の3種類があり、一般的には「解約手付」として扱われます。契約解除の際に手付金をどう扱うのか（返金の有無や違約金の適用）を明記し、契約内容不履行があった時の対応を明確にする必要があります。
契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）
2020年の民法改正により「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと変更されました。売主は物件の契約内容と異なる不具合があった場合に責任を負うことになります。責任の範囲や期間、補償方法を契約書に明記することが必須です。
特約事項
住宅ローンを利用する場合の融資特約や、賃貸借契約がある物件の賃借人の地位承継に関する条項など、売買物件の条件に応じて特約を定めます。
農地や借地権など特例物件に関する特約のポイント
売買する不動産が農地や借地権を含む場合、通常の契約書とは異なる特約を設ける必要があります。これらの物件は、法律や契約条件が複雑であり、特約が適切に設定されていないと売買後のトラブルにつながります。
農地を売買する場合の特約
農地の売買には農地法が適用されるため、契約書に以下のような特約を記載する必要があります。
・農地転用の許可が必要な場合
売買契約が成立しても、農地を宅地などに転用するためには、農業委員会を通じて都道府県知事から許可を得なければなりません。許可が下りない場合の契約解除条件を明記することが重要です。
・農地のまま売却する場合
農地法3条に基づき、買主が農業委員会の許可を取得することを条件とする特約を設けます。
借地権付き不動産を売買する場合の特約
借地権付きの建物を売買する場合は、基本的に地主（底地所有者）の承諾が必要です。
・地主の承諾を取得する特約
地主の承諾が得られない場合に契約を解除できるよう特約を設定する必要があります。
・借地権の更新条件の明記
契約期間満了時の更新料や更新条件を特約として記載します。
・名義書換料の負担者を明確にする
借地権を譲渡する際、地主に支払う名義書換料の負担を売主・買主のどちらが行うかを明記します。
農地や借地権の売買は通常の不動産取引よりも手続きが複雑であり、特約を定めておかないと契約が無効となる可能性もあるため、慎重な対応が求められます。
記載内容のミスがもたらすトラブル例
契約書の記載ミスは、後々のトラブルの原因となります。特に以下のようなミスには注意が必要です。
物件情報の誤記
契約書に記載されている地番が登記簿と違っていたため、所有権移転登記ができないというトラブルが想定されます。対策としては、登記簿謄本と契約書の記載内容を事前にダブルチェックするのが有効です。
売買代金や支払い条件の記載ミス
契約書の売買代金が実際の取引価格と異なっていたため、融資審査が通らないというトラブルが想定されます。売買代金については特に、売買契約を締結する前に売主と買主の双方で確認することが重要です。
手付金・違約金の取り決め不足
手付金の扱いについて明確に記載しておかないと、契約解除時に返金をめぐるトラブルが発生します。手付金の返還条件や違約金の額を契約書に明記しておくことが必要です。また、買主は特に、取り決め内容の記載有無と記載内容について確認しておきましょう。
契約不適合責任（瑕疵担保責任）の範囲の曖昧さ
契約不適合責任について曖昧になっていると、例えば、引渡し後に雨漏りが発覚したが、売主が「瑕疵担保責任は負わない」と主張し、裁判沙汰になるなどのトラブルが想定されます。契約不適合責任の期間や補償範囲を明確に記載しておくことが重要です。
不動産売買契約書の作成から締結までの流れ
不動産売買契約書を作成する時には、必要な書類の準備、重要事項説明書の確認、署名・捺印時の注意点など、多くのポイントを押さえておく必要があります。不動産売買契約書の作成から締結までの流れを分かりやすく解説します。
契約書作成に必要な書類と準備事項
不動産売買契約を締結するためには、売主・買主ともにいくつかの重要な書類を事前に準備する必要があります。必要な書類は以下の通りです。
売主が準備する書類
| 登記済権利証または登記識別情報通知書 | 売主が正式な所有者であることを証明する書類 |
| 固定資産税納税通知書 | 税額の確認や清算のために必要 |
| 建築確認済証・検査済証
（一戸建てや新築物件の場合） |
物件が法律に則って建築されたことを証明する書類 |
| 管理規約・使用細則
（マンションの場合） |
管理組合のルールを確認するために必要 |
| 身分証明書・印鑑証明書 | 売買契約時の本人確認のために必要 |
買主が準備する書類
- ・本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカードなど）
- ・収入証明書（源泉徴収票・確定申告書など：ローン利用時）
- ・住宅ローンの事前審査結果通知書（ローン利用時）
- ・印鑑証明書・住民票
契約書を作成する前の準備として、以下のポイントをあらかじめ確認しておきます。
- ・売買代金
- ・引渡し日
- ・手付金の有無
- ・農地・借地権・ローン特約などの特約内容
契約書の作成は仲介の不動産会社が作成するのが一般的ですが、個人間売買では売主・買主が弁護士や行政書士に依頼するケースもあります。
重要事項説明書との違いと関係性
不動産売買契約書と混同されることも多いのが「重要事項説明書」です。売買契約を締結する前には宅地建物取引士が買主に対して重要事項の説明を行い、その内容をまとめた書類が交付されます。
「重要事項説明書」とは、不動産の取引に関する詳細情報を買主に事前に伝えるための書類です。宅地建物取引業法第35条に基づいて、売買契約を締結する前に、不動産会社（仲介業者）は買主へ物件の情報などを説明することが義務付けられています。重要事項説明書の主な記載内容は以下の通りです。
- ・取引する不動産の詳細情報（所在地・地番・用途地域・制限など）
- ・法令上の制限（建築基準法・都市計画法など）
- ・インフラ設備の状況（電気・ガス・水道の供給状況）
- ・契約解除や違約金に関する条項
記載内容のほかに、不動産売買契約書と重要事項説明書とでは以下のポイントが異なっています。
| 違うポイント | 重要事項説明書 | 不動産売買契約書 |
| 目的 | 買主に取引内容を説明し、理解を得るため | 売主と買主の合意事項を正式に記録し、法的効力を持たせるため |
| 作成者 | 宅地建物取引士 | 不動産会社または売主・買主 |
| 交付タイミング | 契約前 | 契約締結時 |
| 法的義務 | 宅地建物取引業で義務化 | 法的義務はないが、取引の証拠として必要 |
一言で言うと、重要事項説明書は「買主に事前に情報を提供するための書類」です。一方で売買契約書は「取引内容を正式に記録し、双方の義務と権利を明確にする書類」になっています。
※重要事項説明書の作成者は資格のない者でも可能。
あくまで宅建士は重要事項説明書への「記名」とその重要事項説明書を用いての「説明義務」があります。
各不動産会社によって異なりますが、作成は一般スタッフが担当し、説明書のチェックと記名・説明のみ宅建士が担当しているケースもございます。
契約書の署名・捺印時の注意点
不動産の売買契約書に署名・捺印する際には、以下の点を確認しておく必要があります。
- ・売買代金と支払い条件（金額・支払期日・分割払いの有無）
- ・引渡し日・所有権移転のタイミング
- ・特約事項が正しく記載されているか（ローン特約・契約不適合責任など）
また、捺印に関しては個人の取引の場合は実印（印鑑証明書とセットで提出）が基本です。一方で、法人が売主または買主の場合は代表者印（会社の登記に登録された印鑑）を使用します。
そのほか、不動産売買契約書には収入印紙を貼付して消印を行う必要があります。契約金額に応じた印紙税が発生するため、貼付漏れや金額不足に注意しましょう。収入印紙の金額については国税庁のホームページをご参照ください。
なお、契約書が2通ある場合は売主・買主それぞれが印紙税を負担するのが一般的ですが、交渉次第で片方のみの負担とすることも可能です。
印紙税や契約書の保管方法に関するポイント
不動産売買契約書を作成する際に気をつけたいのが、印紙税の負担と契約書の適切な保管です。契約書には一定の税金（印紙税）が課されるため、事前に正しい税額を把握し、無駄なコストを抑える工夫が必要です。特に2027年3月31日まで適用される軽減措置を利用することで、印紙税を削減できます。
また、契約書の保管は後々のトラブルを防ぐためにも非常に重要です。万が一、契約書を紛失してしまうと物件所有権の証明が難しくなったり、売却時にトラブルが発生したりする可能性もあります。
印紙税の軽減措置と負担割合の実例
不動産売買契約書は「印紙税法で定められた課税文書」に該当するため、契約書に記載された取引金額に応じて印紙税がかかります。契約書に収入印紙を貼り、売主・買主双方が割印（消印）を行うことで納税完了となります。
2027年3月31日までは軽減措置が適用されるため、該当する場合は必ず軽減後の金額で収入印紙を購入するようにしましょう。
売主・買主双方の控えとして契約書を2通作成する場合は、双方の契約書に印紙を貼付する必要があります。
しかし、売買契約では印紙税の負担割合を明確に取り決めていないことが多く、以下のようにするケースが一般的です。
売主・買主が印紙税を折半
「契約金額5,000万円」の場合、本来は1通につき1万円の印紙税が必要ですが、売主・買主で合意すれば5,000円ずつ負担する形で折半も可能です。
買主が全額負担する
不動産会社が仲介しない個人間売買では、買主が売買契約書を保管するため、買主側が印紙税を全額負担することもあります。
契約書を1通のみ作成し、コピーを利用する
売主・買主が契約書を1通のみ作成し、片方はコピーを保管するケースもあります。この場合は原本にのみ印紙を貼付すればよく、1通分の印紙税で済むため、節約になります。ただし、ローン審査で金融機関が契約書原本の提出を求める場合もあるため要注意です。
契約書の紛失リスクと保管方法
不動産売買契約書は取引内容を証明する唯一の法的書類です。万が一、売買契約書を紛失すると、以下のような問題が発生する可能性があります。
契約条件を証明できなくなる
取引条件（売買価格・特約・支払期限）について、口頭での合意が証明できなくなるため、トラブルが発生しやすく、売主・買主のどちらかが契約内容を否認した場合、立証が困難になります。
住宅ローンの審査や売却時に影響する
住宅ローンを利用する際に、金融機関から契約書の提出を求められることがあります。また、不動産を売却する際に、売買契約書がないと過去の取引内容を証明できず、売却手続きがスムーズに進まない可能性もあるでしょう。
再発行が難しい
原則として、売買契約書は一度締結したら再発行できません。売主・買主双方が合意すれば、内容を変更せずに再作成することは可能ですが、その場合も新たに印紙税を負担する必要があります。
売買契約書は、重要事項説明書など他の書類とまとめて原本を保管しておくのが理想です。なお、買主は物件を売却する際にも原本の提出を求められることがあるため、保管期限は「物件を所有している限り」ということになります。
売主としてコピーを保管する場合は、スキャンを取ってPDFファイル（デジタルデータ）にしておくなどの方法が有効です。
契約後に注意すべきリスクと対策
不動産売買契約が締結されると、売買代金の支払い、所有権移転登記、物件の引渡しといった手続きが進みます。しかし、契約後も思わぬトラブルが発生する可能性があります。
特に注意を要するのは、売主の「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」です。物件に隠れた欠陥が見つかった場合、売主の責任を問われるケースがあります。また、引渡し後に発生しやすい金銭・物件のトラブルについても、事前に把握しておくことが重要です。
契約不適合責任とは？売主の責任範囲を確認
契約不適合責任とは、売主が引渡した物件が契約内容と異なる場合に、買主が売主に対して修補（修理）や損害賠償を請求できる制度です。2020年の民法改正によって、「瑕疵担保責任」が廃止され、新たに契約不適合責任が定められました。
契約不適合責任が問われるケースの例は以下の通りです。
- ・物件の雨漏りやシロアリ被害が発覚した（構造的欠陥）
- ・給排水設備やガス設備が正常に機能しない
- ・物件の登記内容と実際の面積や用途が異なっている
ポイントは「売買契約の締結時に買主が知らなかった問題」が対象となることです。このため、契約書で契約不適合責任の範囲や期間を明確に定めておくことが重要になります。
また、民法上、買主は不具合を知った日から1年以内に売主へ通知する必要があります。ただし、売買契約書の規定で「契約不適合責任の期間」を短縮することも可能です。
新築・中古問わず、個人売買の場合は「引渡し後3ヶ月」など短期間に設定されることが多くなっています。一方で、不動産会社が売主の場合は「2年間」など長期保証とするのが一般的です。
引渡し後に起こりやすいトラブル事例
不動産の売買契約が成立し、物件が引渡された後も、さまざまなトラブルが発生することがあります。代表的なトラブルとその対策を紹介します。
住宅設備の故障・動作不良
例として挙げられるのは「エアコンが作動しない」「給湯器が故障していた」などのことです。対策としては、契約時に「設備表」を作成し、正常に動作する設備を明確にしておく、引渡し後すぐに設備をチェックして異常があれば早めに報告するなどのことが挙げられます。
固定資産税や管理費の精算トラブル
トラブルの事例としては、買主が支払うべき税金を売主が負担することになったなどのことが挙げられます。あらかじめ税金・管理費の負担範囲を明記し、引渡し日を基準に精算することが重要です。
ローン残債の支払いトラブル（売主側）
トラブルの事例としては、売主が住宅ローンの残債を完済しておらず、抵当権を抹消できないといったものが挙げられます。売主は売買契約を締結する前にローンの残債を確認し、抹消手続きを進めることが重要です。
専門家に相談するメリットと方法
不動産売買契約書の作成は契約内容を明確にするための重要なポイントです。しかし、契約内容の確認不足や法的な記載ミスが原因でトラブルに発展するケースも少なくありません。
不動産業者の仲介を受けるのであれば、売買契約書は不動産業者が作成します。しかし、不動産業者の仲介を受けない場合は、契約書の作成や確認を弁護士や司法書士などの専門家に依頼するとよいでしょう。
弁護士や司法書士に依頼する際のチェックポイント
不動産売買契約書の作成やチェックを専門家に依頼する場合は、弁護士と司法書士とでは対応できる業務範囲が異なることを理解しておく必要があります。両者の主な違いは以下のようなものです。
| 対応内容 | |
| 弁護士 | 契約書の作成および内容のチェック
トラブル発生時の交渉や訴訟対応 契約不適合責任に関するアドバイス |
| 司法書士 | 契約書の作成サポート（基本的にはサポートのみ）
登記手続き（所有権移転など） |
契約書の作成やチェックを弁護士などに依頼する際は、不動産取引の実績が豊富な弁護士・司法書士を選ぶことが重要です。
なお、依頼内容は契約書の作成だけなのか、チェックも含めるのかを明確にしておきましょう。トラブル時の対応も依頼する場合は、どの範囲までサポートしてもらえるのか確認が必要です。
自分で作成する場合の注意点とテンプレート
個人間取引をするのであれば、契約書を自分で作成することも可能ですが、インターネットでダウンロードできる不動産売買契約書のテンプレートをそのまま使用するのは危険です。取引内容に合わせて、売主・買主の合意内容を正しく記載する必要があります。
また、例として以下の特約事項を明確にすることが重要です。
- ・ローン特約（買主が住宅ローン審査を通過できなかった時の対応）
- ・契約不適合責任の範囲と期間（売主がどこまで責任を負うのか）
- ・手付金の扱いと違約金の設定（契約解除時の条件）
なお、以下のサイトでは売買契約書のテンプレートが公開されています。
注意点の多い不動産取引はグラングッド不動産にご相談ください
グラングッド不動産では、売主様の立場に立った透明性の高いサービスを提供しています。これまで数多くの取引において売買契約書の作成を行ってきたほか、エリアの最新取引事例や価格動向を生かした適正価格での売却をサポートします。
具体的なサービスの特徴として、以下の3点が挙げられます。まず、宅地建物取引士や相続診断士による専門的なアドバイスの提供です。相続・贈与・空き家の処分など、さまざまな不動産に関する課題に対してワンストップでサポートしています。
次の特徴は充実した情報発信力です。自社ウェブサイトはもちろん、大手不動産ポータルサイトへの無料掲載により、3,000件以上の物件情報を発信しています。地域密着型の不動産会社でありながら幅広い購入層へのアプローチが可能です。
さらに、取引完了後のアフターフォローまで一貫したサポート体制を整えています。売却後に発生する可能性のある諸手続きについても、専門家による適切なアドバイスを提供します。
実際の成約者様からは93.3%という高い満足度を得ており、特に地域の実情を熟知した提案力には定評があります。不動産売買についてお悩みの方は、まずは無料査定・相談からお気軽にご利用ください。
まとめ
不動産売買契約書は、売主・買主双方の権利と義務を明確にし、取引をスムーズに進めるための重要な書類です。契約書には売買代金、引渡し条件、契約不適合責任、特約事項などの項目を正確に記載する必要があり、不備があるとトラブルの原因になります。
特に農地や借地権付き物件などの特例物件では、追加の特約が必要です。また、契約書の作成から締結までの流れの中では、必要書類の準備、重要事項説明書の確認、署名・捺印時の注意点を押さえることが重要です。
さらに、契約後のリスクとして、契約不適合責任や引渡し後のトラブルに注意し、事前に対応策を講じておくことが求められます。印紙税の軽減措置を活用し、契約書の正しい保管方法を実践することで、余計なコストや紛失リスクも防げるでしょう。
