借地権とは？売却が可能なケースと基本ルール

借地権とは、他人の土地を借りて建物を所有・使用できる権利のことです。借地権と所有権は異なるものであり、土地そのものを自由に処分することはできません。

 

一方で、一定の条件を満たせば借地権の売却は可能です。ただし、売却するためには地主の承諾を要するケースがあり、通常の不動産売却とは異なる手続きが求められます。

借地権の種類と売却の制約

借地権には主に3つの種類があり、それぞれ売却時のルールや制約が異なります。借地権を売却する際は、まず自分の借地権がどの種類に該当するのか、契約書を見て確認することが必要です。3種類それぞれの売却可否や注意点を解説します。

 

旧法借地権（普通借地権）

旧法借地権とは、1992年（平成4年）以前に借地契約が結ばれた借地権のことです。旧法借地権は契約の更新が前提となっており、借地権者（土地を借りる側）の更新権が保証されています。

 

旧法借地権は売却できるものの、大半の場合は地主の承諾が必要です。承諾を取り付ける際には譲渡承諾料が発生するため、承諾料などに関して地主との交渉を要します。なお、地主からの承諾が得られない場合は、裁判所の許可（借地非訟：しゃくちひしょう）が申請可能です。

 

新法借地権（普通借地権）

新法借地権とは1992年以降に契約された借地権のことで、最低30年の契約期間が設定されています。契約の更新が可能で、旧法借地権と同じく借地権者の権利が比較的強くなっています。

 

新法借地権も地主の承諾を得れば売却可能です。一方で、売却するためには地主の承諾が必要になります。

 

定期借地権

定期借地権は契約期間が満了すると更新できません。また、借地権者は必ず土地を更地にして返還する義務を負います。

 

定期借地権も売却は可能ですが、契約を更新できないという特性上、あまり買手がつかない点に要注意です。なお、売却に際しては地主の承諾を要します。また、借地権の残存期間によって売却価格が大きく変わってきます。

借地権を売却する際に確認すべきポイント

前項で解説した通り、借地権を売却する際には地主の承諾が必要です。まずは地主に売却の意向を伝えて承諾を得られるか確認しましょう。

 

なお、借地権を売却する際には、地主に対して譲渡承諾料を支払うケースが大半です。承諾料の相場は借地権価格の約1割となっています。実際にはエリアや土地の形状などによって異なります。より正確な金額を把握するためには、不動産会社の査定を受けるのがおすすめです。

 

また、譲渡承諾料の支払いや金額は慣習的なもので、法律で定められているわけではありません。地主との交渉がうまくいかなかった場合は裁判所の許可を得て進めることも可能ですが、時間とコストが見合わないケースも多くなっています。まずは地主との交渉を優先するのがおすすめです。

借地権売却の相場と価格決定の仕組み

借地権の売却価格は契約内容や立地条件、地主との交渉状況などによって変動します。旧法借地権の場合は特に売却価格の決定方法が独特なので、相場を把握することが重要です。

 

また、借地権売却には譲渡承諾料や更新料といった費用が発生することも多くなっています。借地権の相場を決める要因や旧法借地権の価格決定の仕組みなどについて詳しく解説します。

借地権の相場を決める要因

借地権の売却価格は、一般的な不動産と同じく「市場価格」によって決まります。しかし、借地権特有の要素が価格に与える影響は大きいので、売却額のおおよその相場を把握するためには、以下の要因を考慮することが必要です。

 

立地条件と周辺の土地相場

土地の場所が良いほど市場価格は高くなります。特に駅近の土地や商業地の借地権は需要が高いため、高値で取引される傾向があります。

 

借地契約の内容（残存期間・更新条件）

借地権の残存期間が長いほど買手は長く土地を利用できるため、売却価格が高くなりやすいです。逆に、残存期間が短いと契約を更新できないリスクもあるため、価格が下がる可能性もあります。

旧法借地権の価格はどう決まる？

旧法借地権（1992年以前に契約された借地権）は、契約更新を前提としたものです。借地人の権利が強いため独自の価格決定ルールがあります。以下のポイントによって売却価格は変わってきます。

 

借地権割合に基づく計算

旧法借地権の売却価格は、「土地価格 × 借地権割合」を基準に計算されるのが一般的です。借地権割合の相場はエリアによって異なりますが、都市部では6割～8割、地方では3割～5割が目安です。

 

底地（地主の土地所有権）の評価と一括売却の可能性

旧法借地権では、借地権者と地主が共同で売却（底地と借地権の一括売却）するケースもあります。この場合、買手は土地の所有権を取得できるため、借地権単体で売るよりも高く売れる可能性もあるのが特徴です。

譲渡承諾料・更新料の相場と計算方法

譲渡承諾料の相場は借地権価格の約1割です。ただし、地主によって請求額が異なるため、事前の交渉を要します。

 

また、借地契約を更新する場合は地主に更新料を支払うのが一般的です。相場は、地代の6ヶ月～1年分とされています。

 

地主との交渉次第では、譲渡承諾料や更新料を減額できる可能性もあります。例えば、借地権付き物件の買主が「長期的に安定して地代を支払う」ことを地主にアピールできれば、承諾料を抑えられる可能性もあるでしょう。

借地権売却にかかる費用と税金のすべて

借地権の売却に際しては複数の費用や税金が発生します。借地権売却にかかる費用の種類や譲渡所得税の控除制度、確定申告時の注意点について詳しく解説します。

売却に必要な諸費用の内訳

借地権を売却する際に発生する主な費用は以下の通りです。

 

譲渡承諾料

譲渡承諾料は名義変更料とも呼ばれます。相場は借地権価格の1割ですが地主との交渉内容によって異なります。

 

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼して借地権を売却する場合は、仲介手数料が発生します。仲介手数料は不動産の売却価格によって上限が決められており、売却価格ごとの上限は以下の通りです。

 

売却価格 仲介手数料
200万円以下 売却価格の5% + 消費税
200万円超～400万円以下 売却価格の4% + 消費税
400万円超 売却価格の3% + 消費税

 

例えば売却価格が500万円だった場合は「500万円×3% + 消費税」ではなく、以下のように計算します。

 

200万円以下の部分：200万円×5%

200万円超～400万円以下の部分：200万円×4%

400万円超の部分：100万円×3%

 

上記の合計は21万円で、さらに消費税を加算した金額が仲介手数料の上限です。

 

解体費用（更地返還が必要な場合）

定期借地権や一部の契約では、契約満了時や売却時に土地を更地にして返還することが義務づけられています。土地を更地にするためには建物の解体費用が必要です。解体費用の目安は、木造住宅なら1坪あたり3～5万円、鉄筋コンクリート造なら1坪あたり6～10万円となっています。

 

測量費用（土地と一括売却する場合）

借地権と土地を一括で売却する際、境界確定のために測量が必要になるケースがあります。測量費用は土地の大きさによっても変わりますが、50～100万円程度の費用を見込むのが一般的です。ちなみに、借地権が設定された土地は「底地（そこち）」とも呼ばれます。

 

印紙税（売買契約書に必要）

借地権の売買契約書には印紙を貼る義務があり、借地権の売却価格に応じた印紙税の支払いが必要です。印紙税の金額は売却価格によって異なります。印紙税の金額については国税庁のホームページで確認可能です。

 

譲渡所得税と控除の適用例

借地権を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は譲渡所得税が発生します。課税額は売却益（譲渡所得）に応じて計算され、所有期間が5年を超えているかによって税率が異なります。

 

譲渡所得は、以下の計算式で求められます。

 

譲渡所得 = 売却価格 -（取得費 + 譲渡費用）

 

取得費とは借地権を取得した際の費用（契約時の費用、建物購入費、測量費など）のことです。また、譲渡費用とは売却時にかかった費用（仲介手数料、印紙税、解体費用など）のことを指します。

 

例えば売却価格1,500万円、取得費500万円、譲渡費用100万円だった場合は、譲渡所得の計算式は以下の通りです。

1,500万円 -（500万円 + 100万円）= 900万円

 

借地権を取得した翌年の1月1日以降、5年以上が経過している場合は長期譲渡所得、5年が経過していない場合は短期譲渡所得となります。短期譲渡所得の税率は所得税と住民税を合わせて39%、長期譲渡所得の税率は合わせて20%です。

 

なお、居住用の借地権（マイホーム）を売却した場合は、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります。この控除を適用できれば、大幅な節税が可能です。特例の適用に当たっては複数の条件があります。条件については国税庁のホームページをご参照ください。

確定申告で注意すべきポイント

借地権を売却すると確定申告が必要です。確定申告の期間は売却した翌年の2月16日から3月15日となります。遅れると延滞税や加算税が発生するため注意が必要です。なお、申告書には以下の書類を添付する必要があります。

 

  • ・譲渡所得の計算明細書（税務署の様式）
  • ・売買契約書のコピー
  • ・取得費の証明書類（購入時の契約書・領収書）
  • ・譲渡費用の領収書（仲介手数料・解体費用など）
  • ・住民票の写し

 

また、3,000万円の特別控除を受けたい場合は、確定申告で「居住用財産の譲渡に関する特例」の申請が必要です。

借地権売却を成功させる4つの方法

借地権を売却する方法は主に「地主に売却」「第三者に売却」「不動産会社に買取を依頼」「借地非訟を活用」の4つがあります。それぞれにメリット・デメリットがあり、自分の状況に合った方法を選ぶことが重要です。

 

地主に売却する場合の注意点、第三者に売却する際のポイント、借地非訟（しゃくちひしょう）の活用方法とそのデメリットなどについて解説します。

地主に借地権を売却する場合の注意点

地主に借地権を買い取ってもらう方法は、最もスムーズに進むことが多い方法です。一方で、全ての地主が借地権の買取に前向きなわけではありません。地主にとってのメリットを明確にしてから交渉に臨むことが肝心です。

 

また、地主による買取価格は借地権割合をもとに計算されますが、第三者向けに売却する場合より低めに設定されることが多いため価格交渉がポイントになります。

第三者へ売却する際のポイント

地主に売却できない場合は、第三者（個人・不動産会社）への売却を進める必要があります。ただし、借地権付きの物件は一般的な不動産と違って売却のハードルが高い点に要注意です。

 

第三者向けに売却する場合は、通常の不動産よりも権利関係が複雑なことを懸念する買手も少なくありません。主な買主の不安点は以下のようなものです。

 

  • ・地主との契約関係が続くこと
  • ・借地権の更新や承諾料の支払い負担
  • ・借地権の買取には住宅ローンを利用しづらい

 

買主の不安を解消するために、借地権の契約条件を明確にしておくとともに、融資の利用可否なども事前に確認しておくと良いでしょう。

 

なお、買主が見つからない場合は、借地権の買取を行っている不動産会社に売却を依頼する方法もあります。買取業者に売却する主なメリットは、交渉不要でスムーズに売却できることです。その一方で、買取価格は相場より低めになることが多い点に要注意です。

借地非訟を活用する場合の進め方

地主が譲渡承諾を拒否した場合でも、借地非訟という制度を利用して、裁判所の許可を得ることで売却を進められる可能性があります。

 

借地非訟とは、借地権の売却に当たって地主の承諾を得られない場合に、裁判所の許可を得て売却を可能にする手続きのことです。このため、事前に地主との交渉を要します。裁判所が借地非訟を認めるかどうかは、以下の条件が判断基準になります。

 

  • ・地主の拒否が合理的な理由を欠いているか
  • ・借地権の新しい買主が適切な人物か
  • ・借地契約の条件が適切であるか

 

交渉の結果、地主が無条件で拒否した場合は、借地非訟を活用することで借地権を売却できる可能性があります。

借地非訟のデメリットとは？

一般的に借地非訟の審理には数ヶ月～1年以上の時間がかかります。借地権を早く売りたい場合には、借地非訟は不向きです。また、50～100万円程度の弁護士費用が発生します。そのほか、裁判所は審理に当たって地主の意見も考慮するため、売却の必要性が十分に認められなければ、許可が下りないこともあります。

借地権売却でのトラブル回避法と専門家の選び方

借地権の売却は、通常の不動産売却とは違って地主との契約内容が複雑なため、トラブルに発展するリスクもあるのが特徴的です。地主が譲渡承諾を拒否したり、親族間で意見が対立したりすることで、スムーズに売却できないケースもあります。

 

また、税金や法律の問題も絡むため、専門家のサポートを受けながら進めることが必要です。地主や親族とのトラブルを防ぐ方法と、専門家に相談するメリットなどについて解説します。

地主や親族とのトラブルを未然に防ぐ方法

借地権を売却すると決めたら、できるだけ早い段階で地主に相談することが重要です。地主との交渉に当たっては、以下のポイントを押さえておきましょう。

 

  • ・売却の理由を明確に説明する
  • ・地主にとってのメリットを伝える
  • ・譲渡承諾料の相場を把握し、適正な金額で交渉する

 

借地権が相続された場合は、複数の親族が権利を持つことで意見が対立してなかなか売却できないケースもあります。トラブルを防ぐためには、以下の方法が有効です。

 

  • ・売却前に親族全員で話し合う場を設ける
  • ・不動産の専門家や弁護士を交え、公平な査定額を提示する
  • ・親族間での買取（共有者の一人が他の権利者から持ち分を買い取る）を検討する

 

親族間のトラブルは感情的な問題に発展しやすいため、できるだけ早めに意見をまとめておくことが重要です。

 

また、借地契約書には売却に関係する内容が含まれていることもあります。特に以下の点を事前に確認しておきましょう。

 

  • ・譲渡に関する制約（地主の承諾が必要かどうか）
  • ・更新料や建物を解体する義務の有無
  • ・売却時の特別な条件（底地と一括売却する義務など）

専門家に相談するメリットと選び方

借地権の売却に当たっては以下のような専門家に相談するのがおすすめです。

 

専門家 相談できる内容
不動産会社 借地権の査定、売却活動のサポート、買主探し
弁護士 地主との交渉、借地非訟の手続き、親族間のトラブル解決
税理士 譲渡所得税の計算、確定申告のサポート、税務対策

 

特に、地主との交渉が難航している場合や、譲渡承諾料のトラブルが発生した場合は、弁護士に相談することで解決の糸口が見つかることがあります。

 

なお、借地権売却の実績がある不動産会社なら、弁護士を紹介してもらえることもあるでしょう。あらかじめ不動産会社に相談しておくとともに、紹介してもらえる弁護士がいるか聞いてみるのもおすすめです。

 

借地権の売却を成功させるには、借地権売買に強い不動産会社を選ぶことが重要です。不動産会社を選ぶに当たっては以下のポイントをチェックしましょう。

 

  • ・借地権の売却実績があるか（公式サイトや口コミなどを確認）
  • ・地主との交渉経験が豊富か
  • ・底地と借地権を一括で売却する提案ができるか

 

借地権売却の実績を持っていない不動産会社も多いため、専門性の高い業者を選ぶのが成功のカギです。弁護士を選ぶ場合も、不動産会社と同様に借地権売買に関する実績のある弁護士を選ぶことがポイントになります。

借地権売却の手順とスムーズに進めるコツ

借地権の売却は、通常の不動産売却と比べて地主との交渉や契約条件確認などの手続きが複雑です。スムーズに売却を進めるためには、適切な準備と計画が必要になります。借地権売却の基本的な流れと、迅速に売却を進めるための具体的なコツについて解説します。

借地権売却の基本的な流れ

借地権の売却には、以下のようなステップがあります。

 

1. 借地契約の確認（契約内容を把握する）

借地契約書を確認し、以下のポイントを押さえます。

 

  • ・譲渡に地主の承諾が必要か（大半のケースで必要）
  • ・契約更新や譲渡承諾料の条件
  • ・借地の残存期間（期間が短いと売却が難しくなる）

 

契約内容によって売却の難しさが変わるため、契約内容の正確な把握が重要です。

 

2. 地主との交渉（承諾の可否を確認）

売却の意向を地主に伝えて譲渡の承諾を得る必要があります。地主が承諾しない場合、借地非訟を活用する選択肢もありますが、円満な交渉が最優先です。

 

3. 借地権の査定を依頼（価格を決定する）

不動産会社に査定を依頼し、借地権の市場価格を把握します。査定の際は、複数の不動産会社に依頼し、相場を比較することが重要です。

 

4. 買主を探し、売買契約を締結

買主を探す方法には、以下の選択肢があります。

 

  • ・不動産会社を通じて第三者に売却
  • ・地主に買取を依頼する
  • ・不動産投資家や業者に売却する

 

買主が見つかったら地主の承諾を得たうえで売買契約を締結します。

 

5. 必要書類を準備して決済・引き渡しを行う

売却時には以下の書類が必要になります。

 

必要書類 内容
借地契約書 契約条件の確認
地主の譲渡承諾書 地主が売却について承諾したことを証明
固定資産税納税通知書 税務処理に必要
売買契約書 買手と締結する契約書

 

契約が完了したら、買主から売却代金を受け取り、借地権の移転手続きを行います。

 

6. 確定申告（税金の処理を行う）

売却が完了したら翌年の確定申告で申告を行います。特に、3,000万円特別控除を適用する場合は申請が必要なので注意しましょう。

売却を迅速に進めるためのコツ

借地権の売却には通常の不動産売却よりも時間がかかることがあります。少しでも早く売却を成立させるためのポイントを押さえておきましょう。

 

1. 事前に契約書を確認し、トラブルを防ぐ

借地契約の内容を把握せずに進めると、後から譲渡承諾料の問題や売却条件の食い違いなどが発生することもあります。売却前に弁護士や不動産会社と契約内容を確認し、問題点を洗い出しておくことが重要です。

 

2. 地主との交渉をスムーズに進める

譲渡承諾料などについて地主とトラブルが起こると、売却手続きが長期化する原因になります。地主にメリットを提示して交渉を円滑に進め、売却を早めることがポイントです。

 

3. 借地権に慣れた不動産会社を選ぶ

一般の不動産会社では借地権の取引に不慣れなこともあります。借地権売買の実績が豊富な会社を選ぶことで、買主を見つけやすくなります。

 

4. 複数の売却方法を検討する

借地権の売却には以下の選択肢があります。

 

  • ・地主に売却（手続きが簡単でスムーズ）
  • ・第三者に売却（地主の承諾が必要）
  • ・底地と一括売却（地主と買主を同時に探す）
  • ・不動産会社の買取を利用（早く売れるが価格が低め）

 

5. 必要書類を早めに準備する

売却に当たっては、地主の承諾書や売買契約書など多くの書類が必要になります。書類の準備が遅れると、売却のスケジュールが遅れる原因になるため、早めに用意しておくことが重要です。

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まとめ

借地権の売却は、通常の不動産売却とは違って地主との交渉や契約内容の確認など、慎重な対応が求められる特殊な取引です。借地権の種類によって売却の可否や制約が異なります。

 

また、大半の場合は地主の承諾が必要なので早めに交渉することがポイントです。地主との交渉が難航する場合は、弁護士や不動産会社のサポートを活用しましょう。

 

売却価格の決定には、借地権割合・立地・契約条件・地主の意向が大きく影響します。売却価格の相場を把握しつつ、譲渡承諾料や更新料の負担を事前に確認することで、スムーズな売却が可能になります。