ローン中の家を売却する前に知るべき2つの原則
住宅ローンが残っている家の売却を考えた時、「そもそも売れるのだろうか？」「銀行との契約違反にならないだろうか？」などの不安が頭をよぎるかもしれません。
結論から言うと、ローン返済中の家でも売却は可能です。ただし、ローン中の家を売るためには守るべき「原則」があります。
原則1：住宅ローンは「完済」しないと売却できない
「ローンが残っていても売れるのに、完済しないと売れないってどういうこと？」と疑問に思うかもしれません。これは、家を売却するために「抵当権の抹消」という手続きが必要だからです。
家を担保にしている「抵当権」とは何か？
住宅ローンの利用者に融資する金融機関は、お金が返ってこなくなるリスクに備えて、利用者が購入した家と土地に「抵当権」を設定します。
家に抵当権を設定することで、万が一ローンの返済が滞った場合、金融機関はその家を競売にかけて貸付金を強制的に回収できるようになるからです。
買主の立場からすると、前の所有者が返済を滞納したら家を差し押さえられてしまう可能性があり、前の所有者の抵当権がついたままの家を購入するのは非常に危険です。
つまり、家を売却するためには、買主へ引き渡す前に必ず抵当権を抹消する必要があります。
売却代金でローンを完済し「抵当権」を抹消する流れ
抵当権を抹消する条件は、住宅ローンを全額返済することです。「ローン中の家を売る」というのは、実際には以下の流れに沿って進みます。
1.買主と売買契約を結ぶ
2.買主から家の売却代金を受け取る
3.その売却代金で、金融機関に住宅ローンを一括返済する
4.ローンが完済されたことで、金融機関から抵当権を抹消するための書類を受け取る
5.法務局で抵当権の抹消手続きを行う
通常、2～5の手続きは、物件の最終決済・引き渡し日に司法書士立ち会いのもとで行われるケースが大半です。売主が自分でローン完済用の資金を用意しなくても、買主から受け取った売却代金で完済できるため、ローンが残っていても家を売却できます。
原則2：「アンダーローン」と「オーバーローン」では手順がまったく違う
家の売却代金でローンを完済できれば問題ありませんが、必ずそうなるとは限りません。重要なのは、「アンダーローン」なのか「オーバーローン」なのかということです。ご自身の状況がどちらに当てはまるかによって、売却の難易度や手順が大きく変わります。
【利益が出る】アンダーローンとは？（売却価格 > ローン残債）
アンダーローンとは、家の売却価格が住宅ローンの残債を上回る状態のことです。以下の計算結果になった場合は、アンダーローンに該当します。
家の売却価格 －（住宅ローン残債 ＋ 売却にかかる諸費用）＝ プラス（利益）
例えば、売却価格が3,000万円で、ローン残債が2,500万円の場合は、売却代金でローンを完済しても手元に500万円（※諸費用は含まず）が残ります。
【赤字になる】オーバーローンとは？（売却価格 < ローン残債）
オーバーローンとは、家の売却価格が住宅ローンの残債を下回るため、売却してもローンを完済できない状態のことです。
家の売却価格 －（住宅ローン残債 ＋ 売却にかかる諸費用）＝ マイナス（赤字）
例えば、売却価格が3,000万円で、ローン残債が3,500万円の場合は、家を売っても500万円のローンが残ってしまいます。
前述の通り、抵当権を抹消するためにはローンを完済しなければなりません。オーバーローンの場合は、売却代金だけでは足りない分を、預貯金などの自己資金で補って完済する必要があります。
もし自己資金で不足分を補えない場合は、「住み替えローン」を利用したり、「任意売却」したりなどの選択肢がありますが、いずれも売却のハードルが上がることは否めません。
現状把握！ローン残債と家の売却価格を調べよう
ローン中の家を売るのであれば、まずは「住宅ローンが後いくら残っているのか」と「家がいくらで売れそうなのか」という2点を正確に把握することから始めましょう。どちらもご自身で簡単に調べられます。
住宅ローンの残債額を確認する方法
住宅ローンを契約した際に、金融機関から「返済予定表」または「償還予定表」という書類を受け取っているはずです。これらの書類には、毎月の返済額や元金・利息の内訳、その時点でのローン残高が一覧で記載されています。
この書類を見れば、現時点、あるいは将来の特定時点でのローン残高を把握できます。
もし手元にない場合は、ローンを契約している金融機関のインターネットバンキングのページを確認してみましょう。ウェブサイト上で書類を確認・ダウンロードできる場合があります。それでも見つからなければ、金融機関に連絡して再発行を依頼しましょう。
家の売却価格の相場を知る方法
ローン残債がわかったら、次はいよいよ「家がいくらで売れそうか」を調べます。正確な売却価格を知るためには、不動産のプロである不動産会社に「査定」を依頼するのが一般的です。
不動産一括査定サイトで机上査定を依頼する
「いきなり不動産会社に電話するのは少し気が引ける…」という方におすすめなのが、インターネット上の不動産一括査定サイトです。
サイト上で物件の所在地や面積、築年数などの情報を入力するだけで、複数の不動産会社からおおよその査定価格を無料で取り寄せできます。訪問の対応は不要で、メールや電話で査定結果を把握できるため、「まずはざっくりと相場を知りたい」という段階に最適です。
なお、一括査定サイトでは複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。一社だけに査定を依頼しても、その査定結果が妥当なのか判断できないためです。また、とりあえず査定価格だけ把握しておきたいという人もいるでしょう。「今はまだ売らない」という段階で査定を受けてもまったく問題はありません。
【ケース別】ローン残債がある家の売却方法
「ローン残債」と「家の売却価格」を把握して、アンダーローンかオーバーローンかの見当がついたら、具体的に売却の手続きに入っていきます。アンダーローンとオーバーローン、それぞれのケースに合わせた売却方法と具体的な手順を解説します。
【アンダーローンの場合】基本的な売却の流れ
アンダーローンの場合は、一般的な以下4つのステップで進んでいきます。ステップ4の「決済・引き渡し」の日に、売却代金の受領とローン完済、抵当権抹消が同時に行われるのがポイントです。
ステップ1：不動産会社に査定を依頼し、媒介契約を結ぶ
信頼できる不動産会社を選び、売却のサポートを正式に依頼する契約（媒介契約）を結びます。
ステップ2：売却活動
不動産会社が広告を作成し、SUUMOなどの不動産ポータルサイトやチラシで物件情報を公開します。購入希望者から内覧の申し込みがあった場合は、売主として対応が必要です。掃除や整理整頓をして、家の魅力を伝えましょう。
ステップ3：条件交渉と売買契約の締結
購入希望者と売却価格や家の引き渡し時期など条件を交渉します。条件がまとまったら、買主と売買契約を結び、手付金を受け取ります。
ステップ4：決済・物件の引き渡し
契約締結が完了したら、一括返済の手続きを進めるため金融機関への連絡が必要です。買主から売却代金の残り全額を受け取ったら、その資金で金融機関にローンを完済し、司法書士が抵当権抹消の手続きを行います。なお、売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、翌年に確定申告が必要です。
【オーバーローンの場合】売却を諦めないための3つの対処法
オーバーローンの場合は売却代金だけで抵当権を抹消できないため、家を売るのは難しくなります。しかし、オーバーローンの場合でも、売却を実現するための対処法が3つあります。
対処法1：自己資金（貯蓄など）で不足分を補って売却する
最もシンプルで確実な方法が、売却代金で返済しきれないローン残債分を、ご自身の貯蓄などで補って完済する方法です。自己資金で対応できるのであれば、これが最もシンプルな方法です。
対処法2：「住み替えローン」を利用して不足分を新しい住宅ローンに上乗せする
今の家を売って、新しい家に住み替えるのであれば「住み替えローン」を使えます。住み替えローンとは、今の家の売却で返しきれなかったローン残債と、新しい家の購入資金をまとめて借りられる、特別な住宅ローン商品のことです。
ただし、借入額が大きくなるため、通常の住宅ローンよりも審査が厳しくなる傾向があります。また、取り扱っている金融機関も限られるため、必要な場合は早めに不動産会社や金融機関に相談しましょう。
対処法3：金融機関の合意を得て「任意売却」を行う
自己資金の用意が難しく、住み替えローンの利用もできない、またはローンの返済自体が困難になっている場合の最終手段が「任意売却（にんいばいきゃく）」です。
任意売却とは、ローンを返済できなくなった際に、融資を受けている金融機関（債権者）の合意を得て、抵当権を抹消してもらう売却方法です。
【深掘り解説】任意売却と競売の決定的な違い
オーバーローンの状態で、自己資金の用意も住み替えローンの利用も難しい場合の選択肢が「任意売却」です。任意売却は競売と混同されがちですが、両者は売却方法から売主の精神的・金銭的負担まで、まったく異なります。
任意売却とは？メリット・デメリット
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、融資元の金融機関（債権者）の特別な合意を得て、オーバーローン状態のまま家を売却する方法です。
通常はローンを完済しなければ抹消できない抵当権を金融機関の合意のもとで外してもらい、通常と同じ手続きに沿って売却を進めます。
任意売却は競売よりも高い価格で売れるケースが大半です。高く売れるほど、売却後に残るローンの額を減らせます。売却後も残ってしまったローンについては、金融機関と協議のうえ、生活状況に合わせて無理のない範囲での分割返済に応じてもらえます。一方で、任意売却を進めるためには必ず金融機関の同意が必要です。
「競売」だけは避けたい！その深刻なリスクとは
住宅ローンの滞納を続けると、最終的には家を競売にかけられてしまいます。競売とは、金融機関が貸したお金を回収するために、裁判所に申し立てて、債務者の家を強制的に売却する法的な手続きです。
競売手続きが開始されると、法律に則って淡々と家が売りに出されてしまいます。家の所有者にとって、競売は多くのデメリットを持っています。
競売での落札価格は、市場価格の5～7割程度になるのが一般的です。安く売却されるため、任意売却に比べて売却後に残るローンの額が非常に多くなります。
また、競売後に残ったローンは原則として一括での返済を求められます。任意売却のように分割返済の交渉に応じてもらえる可能性は極めて低いです。
家の売却にかかる「費用」と「税金」のすべて
家の売却が無事に決まっても、「結局、手元にはいくら残るの？」という点が最も気になるところではないでしょうか。
家の売却には様々な費用や税金がかかります。よくわからないままに資金計画を立ててしまうと、「思ったより手元にお金が残らなかった…」ということにもなりかねません。手元に残るお金を正確に計算するためにも、何にいくらかかるのかを事前にしっかりと把握しておくことが重要です。
売却時にかかる費用とシミュレーション
家の売却そのものにかかる主な費用は以下の通りです。これらは売却で利益が出ても出なくても、発生する可能性があります。
仲介手数料（速算式を用いた計算方法）
仲介手数料は、売却活動のサポートをしてくれた不動産会社に、成功報酬として支払う費用です。売却にかかる費用の中で最も大きな割合を占めることが多く、法律で上限額が定められています。
【仲介手数料の速算式（売買価格400万円超の場合）】
売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税
印紙税
印紙税は、売買契約書に貼付する印紙代のことで、契約金額に応じて税額が決まる国税です。売買契約書は2通作成し、売主と買主がそれぞれ1通ずつ保管するため、売主も1通分の印紙税を負担するのが一般的です。税額は国税庁のホームページで確認できます。
※参照：国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm
抵当権抹消登記費用、司法書士への報酬
家の売却にあたっては抵当権を抹消する必要がありますが、具体的な手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。費用として「登録免許税」と、「司法書士への報酬」が発生します。
登録免許税は土地と建物のそれぞれにかかり、一つの不動産につき1,000円です。土地と建物一つずつなら合計2,000円となります。司法書士への報酬は依頼する司法書士によりますが、1～3万円程度が相場です。
【知らないと損】売却益にかかる譲渡所得税と使える控除
家の売却でかかる税金として最も大きいのは「譲渡所得税」です。譲渡所得税は、家を売って利益（譲渡所得）が出た場合に課税されます。なお、利益が出たとしても、控除制度があるため結果的には税金がかからないケースも少なくありません。
譲渡所得の計算方法（売却価格 - 取得費 - 譲渡費用）
まずは、課税対象となる「譲渡所得」がいくらになるのかを計算します。計算式は以下の通りです。
- ・譲渡所得：譲渡価額（売却価格）－（取得費 ＋ 譲渡費用）
- ・譲渡価額：実際に家が売れた価格です。
- ・取得費：その家を購入した時の代金や、購入時にかかった仲介手数料などの合計額です。購入時の売買契約書などで確認しますが、もし不明な場合は売却価格の5%を「概算取得費」として計算できます。
- ・譲渡費用：売却時にかかった仲介手数料や印紙税など、今回家を売るために直接かかった費用のことです。
最大3,000万円まで控除される「マイホーム特例」の適用条件
自分が住んでいた家（マイホーム）を売却する場合は、「3,000万円の特別控除」という特例が使えます。これは、上記で計算した譲渡所得から、最大で3,000万円を差し引ける制度です。
つまり、売却益が3,000万円以下であれば、この特例を使うことで譲渡所得が0円になり、結果として譲渡所得税はかからないことになります。ただし、適用条件があるため、国税庁のホームページなどで確認しておきましょう。
※参照：国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
長期譲渡所得と短期譲渡所得
3,000万円の特別控除を使ってもなお利益が出る場合、その利益（課税譲渡所得）に対して、家の所有期間に応じた税率をかけて税額を計算します。具体的には、家を購入した翌年の1月1日から数えて5年を超えているかによって税率が変わります。
長期譲渡所得（所有期間が5年超）
税率 20.315% （所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%）
短期譲渡所得（所有期間が5年以下）
税率 39.63% （所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%）
【状況別】ローン中の家を売却する際の特有の注意点
家の売却を考える背景には、離婚や転勤、新しい家族構成に合わせた住み替えなど、様々な事情があります。「離婚」と「転勤・住み替え」という2つのケースを取り上げ、それぞれで円満に手続きを進めるためのポイントを解説します。
【離婚で売却する場合】財産分与の注意点
離婚に伴う家の売却は、単なる不動産取引ではなく、「財産分与」という重要なプロセスの一部です。感情的な対立も起こりやすいため、冷静かつ計画的に進める必要があります。
家の名義とローン名義人の確認が最優先
離婚を原因とした売却において最初に確認すべきなのが、家の「所有名義」と住宅ローンの「名義人」が誰になっているかです。法務局で取得できる「登記事項証明書（登記簿謄本）」と、金融機関と締結した「金銭消費貸借契約書」で確認できます。
家の所有名義人：その家の法的な所有者であり、売却の意思決定権を持つ人。
住宅ローンの名義人（債務者）：金融機関に対して返済義務を負う人。
それぞれが単独名義か、あるいは夫婦の共有名義かによって、手続きの進め方や必要な同意が変わってきます。
アンダーローンとオーバーローンで財産分与の方法が変わる
アンダーローンの場合は、その利益部分が財産分与の対象です。分与の割合は夫婦の貢献度に応じて決めるのが基本ですが、夫婦で半分ずつとするのが大半です。
オーバーローンの場合は、プラスの財産がないため、厳密には財産「分与」の対象にはなりません。しかし、ローンの残債をどちらがどこまで負担するのかを夫婦間で協議する必要があります。
【転勤・住み替えで売却する場合】売却と購入のタイミング
急な転勤や、ライフスタイルの変化に伴う住み替えでは、「売り先行」と「買い先行」の2パターンがあります。
売り先行のメリット・デメリット
「売り先行」とは、今の家を売却してから、新しい家を探して購入する方法です。売却価格を確定することで、手元にいくら残るかが明確になります。このため、新しい家の購入予算を正確に立てられるのが最大の利点です。
一方で、家の売却後、新居の購入・入居までに時間が空いてしまうと、その間の仮住まい（賃貸マンションなど）が必要になります。2回引っ越すことで、費用と手間が余分にかかる点はデメリットです。
買い先行のメリット・デメリット
「買い先行」とは、新しい家を先に購入してから、今の家を売却する方法です。気に入った物件が見つかった時に、今の家が売れるのを待たずに購入できます。また、仮住まいが不要なので、引っ越しは1回で済みます。
一方で、最大のデメリットは、住宅ローンが二重になる（ダブルローン）リスクです。今の家のローン返済と、新しい家のローン返済が一時的に重なるため、相応の収入や自己資金がなければ金融機関の審査を通過するのは難しいでしょう。
また、今の家が想定した価格や期間で売れなかった場合は、そもそもの計画が破綻するリスクもあります。
失敗しない！信頼できる不動産会社選びの2つのポイント
家が売れるかどうかは、知識・経験・交渉力といった、不動産会社の担当者が持つ「力量」に左右されます。不動産会社を見極めるための、2つのポイントを解説します。
ポイント1：査定価格の「高さ」だけで選ばない
複数の不動産会社に査定を依頼すると、各社から異なる査定価格が提示されます。その中で最も高い金額を提示した会社に、つい魅力を感じてしまうのは自然なことです。
しかし、査定価格はあくまで「売却見込み価格」であり、その価格での売却を保証するものではありません。査定報告書を受け取ったら、査定価格の根拠に関する確認が必要です。
ポイント2：売却方法の選択肢を幅広く提案してくれるか
ローンが残っている家の売却は、売主の状況によって最適な解決策が異なります。時には売らないという選択肢も含めて、あなたの立場に立った提案をしてくれるかが、良い会社を見極めるポイントです。
例えば、オーバーローンで悩んでいる売主に対して無理に売却を進めるのではなく、任意売却や賃貸に出して家賃収入でローンを返済するといった選択肢まで含めて提案してくれる担当者などは良い担当者といえるでしょう。
ローン中の家の売却に関するよくある質問（Q&A）
最後に、住宅ローンが残っている状態での家の売却に関して、お客様からよく寄せられる質問とその回答をまとめました。
Q1：売却活動中も、住宅ローンの返済は続けなければいけませんか？
はい、売却が完了しローンを完済するまでは返済の義務があります。滞納すると任意売却の交渉が不利になり、最悪の場合は競売に進む可能性があります。
Q2：オーバーローンで任意売却した後、残ったローンはどうなりますか？
金融機関と交渉のうえ、無理のない範囲で分割返済していくのが一般的です。自己破産などを選択する場合もあります。
Q3：査定価格で必ず売れるのでしょうか？
査定価格はあくまで「売却見込み価格」であり、売却を保証するものではありません。実際の売り出し価格は、査定価格を参考に不動産会社と相談して決定します。
ローン中の家の売却はグラングッド不動産にご相談を
福岡県内でローン中の家を売るか悩んでいるなら、グラングッド不動産にご相談ください。グラングッド不動産は、福岡で地域密着型の強みを持つほか、丁寧で親身な対応をご評価いただいています。
「本当に売れるのか不安」「手続きがよくわからない」といった方でも安心してご相談いただけます。
当社では、住宅ローンや税金、火災保険など、売却後のライフプランまで見据えたサポートを得意としており、お客様一人ひとりの状況に応じた資金計画やアドバイスを提案しています。相続や資産整理、住み替えなど、複雑な背景を伴う売却にも柔軟に対応可能です。
さらに、購入・売却後のアフターサポートにも力を入れており、不動産取得税や固定資産税の手続き、近隣トラブルの対応、さらには将来の相続・贈与・資産売却まで、生涯にわたる相談相手としてご対応します。
不動産売却が初めてで不安という方にも、押し売りのないスタンスで、気軽に話せるパートナーとして信頼されています。福岡エリアで納得のいく不動産売却を目指すなら、ぜひグラングッド不動産を相談先の一つとしてご検討ください。
まとめ
ローン中の家が売れるかどうかは、アンダーローンなのかオーバーローンなのかによって大きく異なります。大切なことは、まず落ち着いて自分の状況を把握することです。状況を整理してから専門家に相談することが、売却成功への第一歩となります。
