不動産売却の流れ7ステップと、各段階に潜む注意点
まずは、不動産売却の全体像を把握することが必要です。全体像がわからないまま進めてしまうと、今何をすべきか、次に何が起こるかが見えず、不安が大きくなってしまうでしょう。
ここでは売却を7つのステップに分け、各段階で初心者が特に陥りがちな注意点を具体的に見ていきます。なお、売却活動には問い合わせから引き渡しまで、一般的には3ヵ月から6ヵ月ほどの期間がかかります。
①相場調査・準備段階の注意点
最初のステップは、売却活動を本格的に始める前に、不動産会社から査定を受けることです。ただし、不動産会社が提示する「査定価格」は、あくまで「この金額で売れる可能性が高い」という予想額にすぎず、その価格での売却を保証するものではありません。
契約を結びたいがために、意図的に相場より高い査定額を提示する会社も存在します。そこで、査定を依頼する前に、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」などで、ご近所の物件が実際にいくらで取引されたのか（成約価格）を調べてみましょう。
②不動産会社選びの注意点
査定は最低でも2～3社など複数の不動産会社へ依頼するのが鉄則です。査定を受けたら不動産会社を絞り込む段階に移ります。この段階では、査定額の「高さ」ではなく「根拠の明確さ」で判断することが重要です。
高い査定額は非常に魅力的に映りますが、根拠が曖昧だと、後になって「反響がないので値下げしましょう」と提案されるケースが後を絶ちません。
担当者と面談する際には、「この査定額の具体的な算出根拠を教えてください」「この物件の強みと弱みは何だとお考えですか？」といった質問をしてみてください。
③媒介契約の注意点
売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約の締結に移ります。媒介契約とは、選んだ不動産会社に正式に売却活動を依頼するために取り交わす契約のことです。媒介契約を結ぶ際の注意点は、3種類の契約形態の違いを理解することです。
例えば、需要の高い人気エリアの物件であれば、複数社が競い合う「一般媒介契約」の方が、より早く、より高く売れるケースも少なくありません。ご自身の物件の特性や「早く売りたい」「じっくり売りたい」といった売却方針に合わせて、最適な契約形態を主体的に選択することが重要です。
④売却活動中の注意点
不動産会社と媒介契約を締結したら、実際の売却活動に入っていきます。不動産会社が広告活動を行い、購入希望者からの問い合わせ対応や内覧の案内を進めていきます。売主としては、特に「内覧の準備」と「販売状況の確認」が重要です。買主にとって、内覧は物件の印象を決定づける最も重要な機会になります。
内覧前には、水回りや玄関、窓ガラスなどを中心に徹底的に清掃し、部屋の照明をすべてつけて明るい印象を演出しましょう。少しの工夫で購入希望者の心証は大きく変わります。
⑤売買契約の注意点
購入希望者が見つかり、売却価格や引き渡し条件などの合意に至ったら、買主と売買契約を交わします。契約を結ぶ際の最も重要な注意点は、契約内容について不明点を残したまま署名・捺印しないことです。
売買契約書は、一度取り交わすと法的な効力を持つ非常に重要な書類です。特に、物件に不具合があった場合の責任の所在を定める「契約不適合責任」に関する条項や、「ローン特約」といった契約解除に関わる条件は入念にチェックしましょう。
⑥決済・引き渡しの注意点
売買契約を締結したら決済・引き渡しに移ります。これは、買主から売買代金の全額を受け取り、物件の所有権を買主に移転して鍵を渡す、売却手続きの最終段階です。
この段階の注意点は、固定資産税の精算方法で損をしないよう、計算の根拠をしっかり確認することです。一般的に、固定資産税は買主との間で日割り精算をします。
固定資産税は、例えば、関東では1月1日を起算日とし、関西では4月1日を起算日として計算する慣習があります。契約前に、どの地域の慣習に則って、いつを起算日として日割り計算するのかを不動産会社に確認し、売主・買主双方で明確に合意しておくことが重要です。
⑦売却後の注意点
物件の引き渡しが無事に完了した後も、税金の申告など、売主として対応すべき大切な手続きが残っています。ここで忘れてはならない注意点は、売却で利益（譲渡所得）が出た場合、翌年に必ず確定申告を行うことです。
不動産を売却して得た利益には、所得税と住民税が課せられます。申告を忘れたり期限を過ぎたりすると、ペナルティが課されてしまいます。
一方で、利益が出た場合でも特例を使えば、税金がかからなくなるケースがあります。ただし、特例の適用を受けるためにも確定申告は必須です。売却の翌年の申告期間（原則2月16日～3月15日）を忘れずに、必ず手続きを行うようにしましょう。
知らないと損！費用・税金に関する5つの注意点
不動産の売却には、仲介手数料をはじめとする様々な費用がかかり、利益が出れば税金も納めなければなりません。ここでは、手残りを最大化するために絶対に知っておくべき、費用と税金に関する5つの注意点を解説していきます。
注意点1：仲介手数料は「上限額」である
例えば、400万円を超える物件の仲介手数料の上限は「売買価格の3% + 6万円 + 消費税」で計算されます。この計算式で求める仲介手数料は、法律で定められた「上限額」です。しかし、これを「定価」としてとらえている方も少なくありません。
実際には、不動産会社との間で、この上限額の範囲内であれば、自由に手数料の額を取り決めることも可能です。
ただし、仲介手数料の値引き交渉は、担当者のモチベーション低下を招きます。むやみやたらな仲介手数料の値引き交渉は、売却失敗のリスクを高める側面もあるため、おすすめできません。
「仲介手数料は上限額である」という事実を理解したうえで、不動産会社のサービス内容に見合う、お互いが納得できる条件で契約を結ぶことが重要です。
注意点2：意外とかかる「諸費用」に要注意
次に、不動産売却には仲介手数料以外にも様々な「諸費用」がかかり、これらを見落とすと資金計画が大きく狂ってしまうという点に注意が必要です。
不動産を売却するうえでは、仲介手数料以外にも住宅ローンを完済するための抵当権抹消費用など、必ず発生する費用が複数存在します。以下のようなものです。
- ・印紙税：売買契約書に貼付する印紙代
- ・抵当権抹消登記費用：売却物件のローン完済時に必要な登記手続きの費用（司法書士への報酬含む）
- ・測量費：土地の境界が未確定な場合に必要
- ・解体費：古家を解体して更地で売る場合に必要
これらの諸費用は、売却価格のおおよそ4～6%が目安とされています。売却活動を始める前に、不動産会社に「諸費用はいくらかかりそうか」という概算見積もりを依頼しておくことが必要です。
注意点3：「譲渡所得税」の計算方法を理解する
税金について勘違いも多い点は、売却によって課税されるのは「売却価格」そのものではなく、売却で得られた「利益（譲渡所得）」に対してであるということです。
「3,000万円で売れたら、その金額に税金がかかる」と誤解している方もいるかもしれません。しかし、税金はあくまで儲けに対してかかるため、購入した時よりも安く売れた場合（譲渡損失）は、譲渡所得税はかかりません。
譲渡所得は、以下の式で計算できます。
譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)
「取得費」とは物件の購入代金や購入時の手数料のことで、「譲渡費用」は今回の売却でかかった仲介手数料などの経費を指します。もし購入時の売買契約書が手元になく取得費が不明な場合は、売却価格の5%を「概算取得費」として計算することも可能です。
注意点4：使える税金の特例は必ず活用する
税金に関する注意点は、マイホームの売却では、税金の負担を大幅に軽減できる特例があることです。特に、大きな効果を持つのが「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」です。
これは、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるというもので、ほとんどのマイホーム売却では、この特例を使うことで譲渡所得税がゼロになります。
税率の優遇を受けられる特例はほかにもあるため、ご自身の状況でどの特例が利用できるかを事前に不動産会社や税務署に確認し、売却の翌年には忘れずに確定申告を行うことが重要です。
注意点5：「住宅ローン残債」の対処法を間違えない
住宅ローンが残っている物件を売却する場合、「売却価格でローンを完済できるか」が最大のポイントになります。
物件を売却して所有権を買主に移転するためには、金融機関が設定している「抵当権」という権利を抹消する必要があるからです。抵当権を抹消するためにはローンを全額返済しなければなりません。
売却価格がローン残債を上回る「アンダーローン」の状態であれば、売却代金で完済できます。一方で注意が必要なのは、売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」のケースです。
この場合は、不足分を「自己資金（貯金など）」で補填するか、新たな購入物件のローンに上乗せして借り入れができる「住み替えローン」を利用するといった対策が必要になります。
したがって、売却を考え始めたら、まずはローンがいくら残っているのかを正確に把握することが、スムーズな手続きの鍵となります。
未来の自分を守る！契約・法律に関する5つの注意点
不動産売却は、「物件を引き渡してお金を受け取ったら終わり」ではありません。未来のトラブルからご自身を守るために絶対に知っておくべき、契約・法律に関する5つの注意点を解説します。
注意点1：「契約不適合責任」を正しく把握する
まず、最も重要な注意点は「契約不適合責任」とは何か、売主がいつまで、どのような責任を負うのかということです。
契約不適合責任とは、引き渡した物件が、種類・品質・数量に関して契約の内容と異なっていた場合に、売主が買主に対して負う責任のことを指します。
例えば「雨漏りはない」という契約で売ったのに、引き渡し後すぐに雨漏りが発生した場合、売主はその欠陥を知っていたかどうかに関わらず、責任を問われるおそれがあります。
具体的には、買主から修理の請求（追完請求）、代金の減額請求、そして場合によっては契約の解除や損害賠償を求められることもあるでしょう。契約不適合責任が適用されるのは、買主が不適合の事実を知った時から1年以内に売主へ通知した場合です。
ご自身の物件の状態を正確に把握し、契約で責任の範囲や期間を明確に定めておくことが、売却後の予期せぬトラブルを防ぐために不可欠となります。
注意点2：「告知義務」を怠ると契約解除のリスクが
2つ目の注意点は、物件の欠点や不具合について、売主が知っている事実はすべて買主に伝えなければならない「告知義務」があることです。
もし意図的に欠陥を隠して売却したことが発覚すると、先ほどの「契約不適合責任」を免れることができません。契約不適合責任が適用されると、買主から契約を解除されたり、損害賠償を請求されたりする可能性が非常に高くなります。
告知義務が発生する内容とは、例えば、過去にシロアリの駆除歴があること、隣家との間で騒音トラブルがあったこと、近隣に建築計画があることなどです。
買主の購入判断に影響を与える可能性のある情報は、たとえご自身にとって不利益な情報であっても、正直に「物件状況報告書（告知書）」という書面に記載して伝えなければなりません。
注意点3：リスク回避の切り札「ホームインスペクション」
売却後のトラブルを未然に防ぐための予防法として、「ホームインスペクション（住宅診断）」の実施をおすすめします。ホームインスペクションを実施すれば、物件の状態を正確に把握できるため、契約不適合責任を問われるリスクを大幅に軽減可能です。
例えば、ホームインスペクションを実施して、その報告書を買主に提示すれば、物件の状態について透明性の高い情報を提供できます。
もし診断で小さな不具合が見つかったとしても、事前に修理しておくか不具合を伝えたうえで価格交渉を行うなど、誠実な対応を取ることは可能です。誠実さが伝われば、かえって買主の安心感と信頼を高めることに繋がるでしょう。
なお、ホームインスペクションの費用相場は5万円～10万円程度です。特に築年数が経過した物件を売却する際には、ホームインスペクションは、売主・買主双方にとって安心材料となります。
注意点4：土地の「境界」がトラブルの火種に
土地つきの建物を売却する際には、隣地との「境界」が明確になっているか、必ず事前に確認することが重要です。
境界が曖昧なまま売却してしまうと、引き渡し後に、買主と隣地の所有者との間で「どこまでが自分の土地か」という境界紛争が起こる可能性があります。
境界に関するトラブルは、元々の所有者である売主の責任問題に発展しかねません。まずは、敷地の四隅などに境界標（コンクリート杭や金属プレートなど）が設置されているかを確認しましょう。
もし見当たらない場合や境界を示す図面（確定測量図）がない場合は、土地家屋調査士に依頼して「確定測量」を行い、隣地所有者立ち会いのもとで境界を確定させる必要があります。
注意点5：契約書の「特約」は隅々までチェックする
売買契約書に記載される「特約」は、個別の取引条件を定める非常に重要な項目です。売主として不利な内容がないかチェックしておくと安全です。
特約とは、法律で定められた基本的な契約内容に加えて、今回の取引に限って適用される特別なルールのことを指します。例えば、買主の住宅ローン審査が通らなかった場合に契約を白紙撤回できる「ローン特約」は、買主を守るための一般的な特約です。
一方で、「引き渡し後3ヵ月間のみ契約不適合責任を負う」といった、責任の期間を限定する特約を盛り込むことも、交渉次第では可能です。契約不適合責任の適用期間を特約で限定しておくことは、売主にとって有利に働きます。
パートナー選びで失敗しないための3つの注意点
不動産売却の成功は、信頼できるパートナー、つまり誠実で力量のある不動産会社を見つけられるかどうかにかかっています。
なぜなら、不動産取引は専門性が高く、売主と不動産会社との間には大きな情報格差があるため、売主はどうしても不動産会社の提案に頼らざるを得ない場面が多いからです。
ここでは、よい会社を「選ぶ」という視点に加え、悪質な会社に「騙されない」という守りの視点から、特に注意すべき3つのポイントを解説します。
注意点1：高すぎる「査定額」は"おとり"を疑う
まず注意すべきは、周辺相場から明らかにかけ離れた高すぎる査定額を提示する不動産会社は、「おとり査定」の可能性を疑うべきということです。とにかく媒介契約を結びたいがために、売主の気を引く目的で、非現実的な高い査定額を提示する事例は後を絶ちません。
一度契約を結んでしまえば、後から「この価格では全く反響がありません」「市場が冷え込んできたので…」などと理由をつけて、結局は大幅な値下げ交渉に誘導されてしまうこともあるでしょう。
例えば、近隣の類似物件が3,000万円前後で成約しているにもかかわらず、1社だけが明確なデータを示さずに「当社なら3,500万円で売れます！」とアピールしてくるようなケースが典型例です。
したがって、提示された金額の高さに一喜一憂するのではなく、「なぜその金額になるのか」という客観的な根拠と具体的な販売戦略をセットで説明してくれる、誠実な不動産会社を選ぶことが何よりも重要です。
注意点2：悪質な「囲い込み」の手口を見抜く
次に、売主の利益を著しく損なう悪質な行為である「囲い込み」の手口を理解しておきましょう。
「囲い込み」とは、売却を依頼された不動産会社が、売主と買主の双方から仲介手数料を得る「両手仲介」を狙い、他の不動産会社からの購入希望者の紹介を意図的に断ってしまう行為のことです。
これは、より良い条件の買主が現れる機会を不動産会社の都合で潰してしまう行為であり、売主にとっては百害あって一利ありません。
具体的には、他社から問い合わせがあっても「現在、商談が進んでいますので紹介できません」などと事実と異なる理由をつけて物件紹介をブロックします。
この行為を見抜くためには、定期的に「他社からの問い合わせ状況を教えてください」と聞くなど、販売活動の状況を主体的に確認することが有効です。
不動産会社の担当者にすべてを任せきりにするのではなく、ご自身の物件がきちんと市場に公開されているか、確認することが必要になります。
注意点3：「専任返し」を求める営業トークに注意
最後に、複数の不動産会社と面談している際に「当社だけに任せていただければ」と専任媒介契約を強く迫る「専任返し」と呼ばれる営業トークには、特に要注意です。
この営業トークの裏には「他社に契約を取られる前に、なんとか自社で決めたい」という不動産会社の都合が隠れている場合が少なくありません。その場で契約を迫られることで、売主は他の会社と比較検討する冷静な判断の機会を失ってしまうリスクがあります。
「一般媒介契約ですと、どの会社も責任感が薄れて本気で動いてくれませんよ」「専任で任せていただければ、広告費を特別に多くかけますから」といった言葉は、一見すると売主のためを思っているように聞こえます。
しかし、本当に販売力に自信のある会社であれば、どのような契約形態であっても成果を出せるはずです。
その場の雰囲気や営業トークに流されて即決するのではなく、一度すべての会社の提案を持ち帰り、ご自身のペースでじっくりと比較検討する冷静さが、最良のパートナー選びには不可欠と言えるでしょう。
不動産の売却はグラングッド不動産にご相談を
福岡県内で不動産の売却を検討しているなら、グラングッド不動産にご相談ください。グラングッド不動産は、福岡で地域密着型の強みを持つほか、丁寧で親身な対応をご評価いただいています。「何から始めたらよいかわからない」「売却後の手続きが不安」といった初めての方でも安心してご相談いただけます。
当社では、住宅ローンや税金、火災保険など、売却後のライフプランまで見据えたサポートを得意としており、お客様一人ひとりの状況に応じた資金計画やアドバイスを提案しています。相続や資産整理、住み替えなど、複雑な背景を伴う売却にも柔軟に対応可能です。
さらに、購入・売却後のアフターサポートにも力を入れており、不動産取得税や固定資産税の手続き、近隣トラブルの対応、さらには将来の相続・贈与・資産売却まで、生涯にわたる相談相手としてご対応します。
「相談したらすぐに契約を迫られるのでは…」という不安を感じている方にも、押し売りのないスタンスで、気軽に話せるパートナーとして信頼されています。福岡エリアで納得のいく不動産売却を目指すなら、ぜひグラングッド不動産を相談先の一つとしてご検討ください。
まとめ
不動産売却に関する多くの注意点を解説してきましたが、すべてを一度に覚える必要はありません。最も大切なことは「不明点を放置せず、信頼できる専門家に相談すること」そして、その「信頼できるパートナー（不動産会社）を見つけること」です。
よいパートナーさえ見つかれば、この記事で解説したお金や法律の難しい注意点の多くは、専門家としてあなたを守りながら解決へと導いてくれるでしょう。
そのパートナー候補を見つけるための第1歩が、複数の不動産会社に査定を依頼し、その対応や査定の根拠を比較検討することです。
