戸建て売却を成功させるためのカギは事前の準備にあり
戸建て売却を成功させるためには、根拠のある売却金額やいつまでに売却を完了させるかなどの目標を明確にした上で、計画的な準備を進めることが重要です。
また、不動産会社との最初の打ち合わせにおいて、正確で適切な情報を伝えられるかどうかが、売却活動の成否を大きく左右します。
計画的な事前準備の重要性
家の売却は不動産会社に依頼すればすべて任せられると考えがちですが、実は売主自身が持っている情報や知識も売却の成否を決めるカギとなります。
戸建てを売却する上で重要なのは、まず土地の境界確定状況や測量図の有無を確認することです。特に古い戸建ての場合、境界があいまいなままになっているケースも多く、放置しておくと売却の際にトラブルとなることがあります。
また、建物の修繕履歴や設備の状態も、不動産会社の査定価格に大きく影響する要素です。水回りの設備更新状況や外壁の塗り替え時期など、具体的な情報を整理しておくことで、より正確な査定につながります。なお、不動産会社の査定価格は実際の売り出し価格を決める上で重要な指標となります。
さらに、固定資産税評価額や住宅ローン残高、近隣との関係性といった要素も、売却活動をスムーズに進める上で重要な情報です。
そのほか、同じ地域で同じような戸建てがいくらで売られているか、あらかじめ把握しておくことも必要です。周辺の売り出し状況を把握しておくことは、不動産会社から査定を受けたときに役立ちます。
周辺相場を把握するためには、SUUMOやホームズといった大手の不動産ポータルサイトを参照するほか、国土交通省が運営する不動産情報ライブラリなどを見るのが有効です。
不動産情報ライブラリには、実際の取引事例に基づいた価格データが掲載されています。同様に価格データを閲覧できるサイトとして、レインズマーケットインフォメーションも役立ちます。
戸建て売却に失敗する原因は？
戸建て売却の失敗原因としてもっとも多いのが事前準備の不足です。必要書類の収集に予想以上の時間がかかり、売り出すのが遅れてしまうケースや、建物の不具合を事前に把握していなかったため、後に買主との価格交渉で不利になってしまうケースがよく見られます。
また、相場認識の誤りも大きな失敗要因です。少ない情報や感覚的な判断によって売り出し価格を決めた結果、相場価格との乖離が大きくなってしまうことがあります。
売り出し価格が相場価格よりも1割以上高い場合は、売却期間が長期化するおそれも出てくるため要注意です。なお、戸建ては特に築年数や立地による価格の上下動が大きいため、正確な相場把握が重要になります。
不動産会社の選択ミスも、思うように売却活動が進まない原因として多いものです。査定価格の高さだけで会社を選んでしまい、実績や信頼性を十分確認しないケースが見受けられます。
特に、戸建て売却の経験が少ない不動産会社に依頼してしまうと、適切な売却戦略を立てられない可能性があります。
これらの失敗を防ぐには、売却開始の2～3カ月前から準備を始め、必要書類の収集や情報の整理を計画的に進めることが重要です。特に戸建ては、土地と建物の両方について書類などの準備が必要なので、十分な時間的余裕を持って取り組むことをおすすめします。
戸建て売却の流れ・必要書類・初期費用について
戸建て売却では、売却の決定から買主への引き渡しまでに、さまざまな手続きやステップが存在します。また、必要な書類や費用も数多くあるため、見落としのないよう計画的に準備を進めることが必要です。
戸建て売却の基本的な流れと、準備すべき書類・費用などについて詳しく解説していきます。
戸建て売却の全体像
戸建て売却は、大きく分けて「準備期間」「売却活動期間」「契約・引き渡し期間」の3つのフェーズで進んでいきます。全体の期間は通常4～6カ月程度です。
まず、売却の準備として物件の状態確認や必要書類の収集を行い、その後不動産会社の査定、不動産会社の選定、媒介契約の締結、売り出し価格の決定へと進みます。買主が見つかれば契約を締結し、最終的な決済・引き渡しとなります。
戸建ての場合、土地と建物それぞれについて権利関係の確認が必要なので、マンションの売却と比べて、より慎重な準備が必要です。特に、土地の境界確定状況や建物の法的適合性など、法律や所有権などに関する確認事項が多いことが特徴といえます。
売却のために必要な書類と取得方法
戸建て売却に必要な書類は、権利関係を証明する書類、税金関係の書類、建物に関する書類の3種類に大別されます。
権利関係では、法務局で取得する登記簿謄本がもっとも重要です。登記簿謄本は土地や建物に関する現在の所有者や、抵当権の設定状況などを確認するために必要な書類です。
税金関係では、市区町村から送られてくる固定資産税納税通知書が必要です。固定資産税納税通知書は、不動産会社が物件の査定額を決める上で重要な根拠となります。
なお、固定資産税の納税通知書は毎年4～6月に送られてきますが、正確な発行時期は自治体によって異なります。もし手元にない場合は、問い合わせて再発行してもらうことも可能です。
建物関係では、建築確認済証や検査済証といった法的な建築物の証明書類が必要となり、建築時の書類を保管していない場合は区役所などで取得することになります。
売却時に発生する諸経費一覧
戸建ての売却においては、売却価格の5～7%程度の諸経費が発生するのが一般的です。主な諸経費は以下のとおりとなります。
- 不動産会社に支払う仲介手数料
- 抵当権抹消費用（住宅ローンが残っている場合）
- 一括返済手数料（住宅ローンが残っている場合）
- 譲渡所得税（利益が出た場合に課税）
- 境界確定費用（隣地との境界があいまい・未確定な場合）
- 建物解体費用（更地として売り出す場合）
なお、もっとも大きな費用となるのは不動産会社に支払う仲介手数料です。仲介手数料は家の売却価格によって上限価格が変動します。法律で決まっているのは上限価格のみであり、実際の手数料額は不動産会社によって異なります。不動産会社を決める前の時点で、仲介手数料の目安を聞いておくとよいでしょう。
売却の時点で住宅ローンの残債がある場合は、抵当権抹消のための費用や、金融機関に支払う一括返済手数料なども必要となります。
譲渡所得税は、家を購入したときの価格よりも高い価格で売れた場合に、その差額（利益）に対して課税される税金です。家を購入した翌年の1月1日以降5年が経ってから売ると、税率が下がります。
また、土地の境界が確定していない、あるいは分からないなどの場合は、境界確定のために測量費用が必要です。さらに、築年数が古い物件で解体を前提として売却する場合は解体費用がかかります。
想定外の出費を防ぐためにも、事前に必要経費の総額を把握しておくことが重要です。必要経費を正確に把握できていないと、せっかく売却できても「期待していたほどお金が残らなかった」という結果になってしまう可能性があります。
戸建ての価格相場を左右する要因
戸建ての売却価格は、さまざまな要因によって大きく変動します。適切な価格で売却するためには、これらの要因を理解し、市場の実態に即した価格設定を行うことが重要です。
売却価格に影響を与える主な要因と、実際の相場把握の方法について解説していきます。
地域と築年数が与える影響
戸建ての売却価格を決定付ける要因として、もっとも大きな影響が大きいのは立地条件です。例えば、同じ築年数・広さの物件であっても、最寄り駅までの距離が500m違うだけで、売却価格に20%以上の差が生じることも珍しくありません。
また、学区内にある学校のレベルや、コンビニエンスストア・スーパーマーケットなどの生活利便施設への所要時間といった要素も、売却価格に大きく影響します。
そのほか築年数による影響も重要なポイントです。国土交通省の調査によると、木造戸建ての場合、新築から10年で価値が約30%下がり、20年で約50%下がるとされています。
ただし、築古の木造住宅であっても、適切なメンテナンスが行われている上に、修繕履歴も残っているなどの場合は値下がり幅が抑制される可能性もあるでしょう。
相場価格を把握するための方法
家を売り出すにあたって相場価格を正確に把握するには、複数の情報源を組み合わせることが重要です。
一括査定サイトを利用すれば手軽に概算価格を把握できますが、一括査定サイトによって算出される価格は机上の予測に基づいたもので、あくまでも参考値です。一括査定による査定価格と実際の取引価格とで、開きが出ることも少なくありません。
一方、不動産会社の担当者が実際に現地を訪問して行う実地査定を受ければ、より正確な価格を把握できます。実地査定は、建物の状態や周辺環境を詳しく確認した上で査定が行われるためです。
ただし、複数の不動産会社を比較すると査定価格に差が出ることも少なくありません。より適切な売り出し価格を決めるためには、査定価格よりも査定の根拠を確認することが重要です。
根拠の納得性を比較するため、最低でも3社以上の不動産会社から査定を受けることをおすすめします。
相場価格に関する情報の生かし方
相場価格を把握したら、実際の売り出し価格をどう設定するかが次の課題となります。近隣で売り出し中の類似物件がある場合は、それらとの比較検討が重要です。
例えば、同じような条件の物件が複数出ている場合は、やや低めの価格設定をすることで、早期売却につながる可能性があります。
また、季節要因も考慮に入れる必要があります。一般的に、戸建ての売買は3月から4月にかけて活発になるため、この時期に向けて売り出すことで、よりよい条件での売却成立を期待できるでしょう。
ただし、相場よりも大幅に高い価格を設定すると、売却期間の長期化につながるリスクがあるため要注意です。早めに売り切りたいのであれば、売り出し価格を相場価格の1.1倍以内に収めることがポイントになります。
築年数別の売却戦略：物件の状態に合わせた売却のコツ
戸建ての売却において、価格だけでなく売却戦略の立て方にも大きく影響するポイントが築年数です。物件の状態や市場での競合状況は築年数によって異なるため、それぞれの特徴を理解し、適切な戦略を選ぶことが重要なポイントになります。
築年数別の効果的な売却方法について解説していきます。
築5年以内の物件：新築物件との差別化
築浅物件の最大の競合相手は同じエリアに建っている新築物件です。一般的には新築住宅を好む風潮はとても強いものです。しかし、新築住宅では確認しづらい魅力を適切にアピールすれば、市場でも十分な競争力を持てるでしょう。
例えば、実際の居住経験に基づく住み心地のよさや、カーテンやエアコンなどが購入不要で初期費用を抑制できるといったポイントは、中古物件ならではの強みとなります。
また、新築時から行った庭づくりや収納の工夫など、住まいづくりの実例を具体的に示せば、購入検討者に実際の生活をイメージさせられます。購入検討者が内覧にやってきたときは、これらのポイントを丁寧に説明し、実際の生活のしやすさを伝えることが重要です。
築10～20年の物件：リフォームは必要？
この築年数帯の物件では、「リフォームして売るか、現状のまま売るか」という判断が重要になります。一般的に、キッチンや浴室などの水回りは15年程度で劣化が目立ってくるため、これらの設備更新は検討に値します。
ただし、水回りのリフォームは比較的高額なリフォームに分類されるため、全面的なリフォームは必ずしも費用対効果が高いとは限りません。
例えば、キッチンのリフォームに100万円投資しても、売却価格の上昇は50～70万円程度にとどまるケースも多いのが実態です。
むしろ、クリーニングや部分的な修繕によって清潔感を出し、リフォームの費用を価格から差し引いて売り出すほうが、より多くの購入検討者から興味を持ってもらえる可能性があります。
築30年以上の物件：古家付き土地としての売却戦略
築30年を超える物件では、建物の価値よりも土地の価値に重点を置いた売却戦略が効果的です。この場合、「古家付き土地」として売却するか、建物を解体して「更地」として売却するかの判断が必要になります。
解体費用は通常、木造の場合で坪あたり3～5万円程度かかります。例えば、30坪の建物であれば90～150万円の解体費用が必要です。
一方で、更地にすると固定資産税が上がる点には注意を要します。住宅用地の特例が適用されなくなることで、固定資産税が最大6倍になる可能性があります。
このため、売却までの期間が短く見込める場合は、古家付きのまま売却し、解体の判断は購入者に委ねるという選択肢も検討に値します。
ただし、建物の状態が著しく悪い場合や、地域的に更地での需要が高い場合などは、建物を解体してから売却することで、より多くの購入検討者を集められる可能性もあるでしょう。
売却で最大限利益を残す：諸経費と税金の知識
戸建て売却によって得られる利益を最大化するためには、必要な費用や税金などを正確に把握し、適切な対策を講じることが重要です。特に、想定外の費用発生や税負担の増加を防ぐため、事前の情報把握と計画立案が必要になります。
売却にかかる諸経費を正しく把握する
戸建てを売却するときの諸経費としては物件価格の5～7%程度が目安です。中でも大きな割合を占めるのが不動産会社への仲介手数料です。仲介手数料は売却価格に応じて段階的に設定されています。
売却価格が400万円を超える場合
売却価格（税抜）× 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税
売却価格が200万円超～400万円以下の場合
売却価格（税抜）× 4% ＋ 2万円 ＋ 消費税
売却価格が200万円以下の場合
売却価格（税抜）× 5% ＋ 消費税
例えば、3,000万円の物件であれば96万円（税抜）、5,000万円の物件なら156万円（税抜）が上限となります。
ただし売却する戸建てが空き家である場合、「低廉な空家等の媒介の特例」が適用され、800万円以下の物件については仲介手数料の上限が33万円に引き上げられるため、注意してください。
また、土地に関する費用として、境界確定のための測量費用が必要になることがあります。現況測量で30～50万円、境界確定を含む場合は70～100万円程度の費用が必要です。
また、古い家屋を解体する場合は、木造住宅で坪単価3～5万円、鉄筋コンクリート造で坪単価8～12万円程度の費用がかかります。
住宅ローンが残っている場合は、一括返済手数料として金融機関により2～5万円程度、抵当権抹消のための司法書士報酬として2万円前後、登録免許税として不動産1件につき1,000円の費用が発生します。これらの費用は金融機関や地域によって異なるため、事前に確認が必要です。
税金の種類と仕組み
戸建て売却時の主な税金は譲渡所得税です。税率は所有期間によって大きく異なり、家を購入した翌年の1月1日から5年を超えている場合（長期譲渡所得）は所得税15.315%＋住民税5%の計20.315%、5年を超えていない場合（短期譲渡所得）は所得税30.63%＋住民税9%の計39.63%となります。
譲渡所得の計算方法は以下のとおりです。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
取得費には、家の購入価格に加えて購入時の諸費用、改修費用などを含みます。譲渡費用とは、不動産会社に支払う仲介手数料や境界確定のための測量費用、建物を解体する場合は解体費用なども加算可能です。
なお、実際に自分が住んでいた家を売却する場合は、主に以下の条件を満たせば3,000万円の特別控除を利用可能です。
- 売却者が実際に居住していた、または居住の用に供していた家屋であること
- 売却の前まで所有者が居住していた、または一定の事由により居住しなくなった家屋であること
- 居住用財産を売却した年の前年または前々年に、ほかの居住用財産の売却による3,000万円特別控除を受けていないこと
詳細な情報は国税庁のホームページを参照してください。
税金を抑えるための節税対策
もっとも基本的な節税対策は、取得費や譲渡費用を適切に把握することです。例えば、取得費には以下のような経費を加算できます。
- 不動産購入価格
- 購入時の仲介手数料
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 固定資産評価証明書の取得費用
- 建物の改修費用や増改築費用
また、結果的に売却損が発生した場合に利用できる対策としては、以下のような特例があります。
- 居住用財産の買い換え特例
家を買い換えて新たな住居を取得する場合、譲渡益の課税を繰り延べ可能です。ただし、買い換えた家の購入額が売却する家の価額以上であることなどの条件があります。
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
住宅ローンが残る物件を売却して損失が出た場合、損失額を給与所得などから控除可能です。なお、一度に控除しきれない損失は3年間にわたって繰り越せます。売却した年の前年から引き続き所有していた居住用財産であることなどの条件があります。
なお、これらの税制優遇措置を活用するためには確定申告が必要です。申告期限は家を売却した年の翌年2月16日から3月15日までとなっています。税理士などの専門家に相談しながら、自身の状況に合った最適な節税方法を選択することをおすすめします。
戸建て売却の工夫とトラブルにつながる注意点
戸建て売却では、物件の状態や売却方法によってさまざまなハードルが生じることも少なくありません。しかしながら、適切な対策と工夫によって良好な条件での売却も可能です。考えられる工夫やトラブル対策などについて解説します。
築年数が古い物件でも売却を成功させるための工夫
築古物件を売却する際には物件の価値を最大限引き出すための工夫が重要になります。まず取り組むべきポイントは、物件の強みを明確にすることです。
検討条件の一つに築年数を指定する購入検討者も多いため、マイナスイメージをカバーできるような情報をアピールする必要があります。
例えば日当たりのよさや静かな住環境、庭の広さなど、建物の築年数とはあまり関係がない特徴を前面に出していくことは有効です。
例えば、庭付き戸建てであれば、四季の変化を感じられる植栽や、子育て世帯には魅力的に感じる広さのある庭といった特徴を、写真や資料で具体的に示すことで、物件の魅力を効果的に伝えられます。
また、適切な補修やメンテナンスも重要です。外観の印象を大きく左右する外壁は、高圧洗浄による清掃だけでも印象が大きく変わります。費用は建物の大きさにもよりますが、15～20万円程度で実施可能です。
水回りについては、特に目立つ劣化や不具合がある場合でも、最低限の修繕を行うだけで内覧時の印象を大きく改善できます。建具や床のきしみといった細かな不具合も、数万円程度の費用で解消できることは多く、これらの対策は投資対効果が高いといえます。
そのほか、1981年以前に建てられた建物である場合は、耐震診断を実施することで購入検討者の不安を軽減可能です。診断費用はかかりますが、耐震性に問題がないことを証明できれば、似たような築古物件との大きな差別化につながります。
想定されるトラブル・想定外のコスト
戸建て売却におけるトラブルは、契約前のものと契約後のものとに大別されます。契約前の段階では、相続登記が未了であることが判明したり、境界確定が不明確で近隣との調整が必要になったりするケースが多く見られます。
特に古い物件の場合、建築確認申請時の書類紛失や、増改築部分の確認申請漏れといった問題が発覚することも少なくありません。
契約後のトラブルとしては、引き渡し後の雨漏りや設備不具合の発覚がもっとも深刻です。特に梅雨や台風の時期に不具合が発覚するケースが多く、修繕費用の負担を巡って争いになることもあります。
また、残置物の処分費用や固定資産税の精算金額の誤算、住宅ローンの一括返済に関する手続きの遅延なども、想定外のコストやトラブルにつながりやすい要因です。
これらのトラブルを防ぐためには、事前の権利関係確認が重要です。登記簿謄本で所有権の状況を確認し、境界確定書類の有無も確認しておきましょう。また、建築確認申請関連書類も可能な限り整理しておくことで、売却手続きがスムーズに進みます。
契約時には、引き渡し条件や瑕疵担保責任の範囲を明確にし、固定資産税の精算方法や残置物の取り扱いについても具体的に取り決めておく必要があります。
金銭面では、想定される諸経費に加えて、予備費として売却価格の5%程度を見込んでおくことで、予期せぬ支出にも対応可能です。
家族や親族に売却する場合は、売却の意思決定から価格設定、売却後の資金配分に至るまで、すべての過程において家族全員の合意を書面で残すことが重要です。
後のトラブルを防止するため、売主の引っ越し先の連絡先情報は必ず不動産会社と共有し、重要書類のコピーは最低5年程度保管することを推奨します。
不動産会社選びで失敗しないためのポイント
戸建て売却の成否は不動産会社の選定によって大きく左右されます。不動産売却は高額な取引になるため、信頼できる不動産会社を選ぶことが特に重要です。
失敗しない不動産会社選びのポイントと、適切な不動産会社を見極めるための具体的な方法について解説していきます。
不動産会社の得意分野を見極める
戸建て売却に強い不動産会社を見極めるには、まずその会社の取扱実績を確認することが重要です。過去2～3年の間に、同じエリアでどれくらいの戸建て売却を手がけているか、また、築年数や価格帯が似たような物件の取扱実績があるかどうかを確認します。
特に、地域密着型の不動産会社の場合は、エリアごとの相場感や地域特性に関する知識が豊富です。そのほか、地元の地主とのネットワークを持っていることが多いため、戸建て売却では有利に働くことも少なくありません。
一方で、大手不動産会社は豊富で幅広い顧客層と広告力を持っているため、より多くの購入検討者にアプローチできます。
また、その不動産会社が得意な物件のタイプも確認が必要です。例えば、マンション売却を中心に取り扱う不動産会社では、土地の価値評価や境界確定といった戸建て特有の課題への対応力が不足している可能性もあります。
不動産会社の選定にあたっては、戸建て売却の実績や、土地に関する専門知識を持つスタッフの有無を具体的に確認しましょう。
営業マンの実力を見抜くためのポイント
不動産を売却する上では、営業マンの実力は売却活動の成否を大きく左右します。優秀な営業マンの特徴として、まず着目すべきポイントは不動産取引の実務経験です。
また、宅地建物取引士の資格保有は最低限の条件ですが、それに加えて不動産コンサルティング技能士や、不動産鑑定士の資格を持っているかなども、営業マンの実力を判断する重要な指標となります。
そのほか、売主との初回の打ち合わせは営業マンの実力を見極める重要な機会です。物件の査定時に、単に金額を提示するだけでなく、査定根拠となる近隣の取引事例や市場動向について具体的な説明ができること、また売主の要望や事情をしっかりとヒアリングした上で、実現可能な提案をできることなどが、信頼できる営業マンの条件といえます。
質問への回答についても、あいまいな返答ではなく明確で具体的な説明や提案ができるかどうかは、不動産取引に関する知識と経験の深さを示す重要な判断材料となります。
なお、分からないことを適当に回答せず分からないといえるかどうか、会社に持ち帰って確認するとした事項についてすぐ連絡してくれるかどうかなども、誠実さを見極めるポイントとして判断するとよいでしょう。
複数の査定結果を比較する
査定は不動産の売却価格を決めるために必要な工程ですが、不動産会社を見極める機会でもあります。不動産会社を比較する意味も込めて、査定の際には最低でも3社以上を比較するのがおすすめです。
ただし、単に査定価格の高低だけで判断するのは危険です。実際の市場価格より著しく高い査定価格を提示する不動産会社は、契約を取るためだけの「上げ査定」を行っている可能性があります。このような場合、実際の売却活動では買い手が付かず、最終的に大幅な値下げを余儀なくされることも少なくありません。
不動産会社を比較する際は、査定価格の根拠となる数値やデータを出してもらうのが有効です。例えば、周辺の取引事例がいくつ提示されているか、また築年数や土地の形状による価格補正がどのように行われているかなど、具体的な算出根拠を確認します。
さらに、想定される売却期間や、値下げが必要となった場合の対応方針についても、各社の考え方を比較検討することが大切です。
なお、適正価格を見極める一つの目安として、もっとも高い査定価格ともっとも低い査定価格の差が30%以上ある場合は、特に慎重な判断が必要です。
大きな価格差がある場合は、それぞれの不動産会社に査定価格の根拠を詳しく確認し、どの不動産会社の根拠がもっとも納得できるかを見極める必要があります。
売却のタイミングはいつがいい？
戸建ての売却では、売り出すタイミングによって売却のしやすさが大きく変わってきます。また、思うように売却が進まない場合の適切な対応も、売却成功のための重要なポイントです。
ここでは、ベストな売却タイミングの選び方と、売却が長引いた場合の効果的な対処方法などについて解説していきます。
戸建て売却のベストシーズンは？
不動産売買は季節によって大きく取引量が変動します。もっとも需要が高まるのは2月から4月にかけての時期です。
これは、新年度の始まりに合わせて引っ越しを考える人が多いためです。特に、子育て世帯が戸建ての主要な購入層となるため、子どもの転校が比較的スムーズな春休み時期に需要が集中する傾向があります。
一方で、もっとも取引が停滞するのは年末年始と夏休みの時期です。12月から1月にかけては年末年始の休暇により不動産会社の活動も低下し、8月は暑さのために内覧件数が減少する傾向があります。
また、10月から11月は台風シーズンと重なることもあり、特に雨漏りなどが心配される築古物件は、この時期の売却を避けたほうがよいでしょう。
春の需要期に合わせて売り出すためには、その3～4カ月前から準備を始めるのが理想的です。例えば、3月までの売却を目指すなら、遅くとも11月には不動産会社への査定依頼を開始し、年内に媒介契約を結んで本格的な売却活動に入ることをおすすめします。
売り出し期間が長引いた場合の対処法
一般的に、戸建ての売却に要する期間は3～6カ月程度です。しかし、売り出し始めてから3カ月以上経過しても内覧予約が入らないなど、購入検討者が現れない場合は売却戦略の見直しが必要です。
まず確認すべきポイントは売り出し価格の妥当性です。同じエリアの類似物件と比較して価格が高すぎないか、また市場環境の変化により価格調整が必要になっていないかを確認します。
価格以外の要因としては、写真や物件情報の訴求力が不十分なケースも多く見られます。特に戸建ての場合、土地の形状や日当たり、収納スペースの使い勝手など、実際に住んでいたからこそ分かる魅力を、写真や説明文で効果的に伝えることが重要です。
必要に応じて、プロのカメラマンによる撮影や、物件紹介文の見直しを検討するのも一つの方法です。
また、不動産会社の活動状況にも注目が必要です。内覧の申し込みや問い合わせの状況、広告の出稿状況など、具体的な販促活動の内容を確認し、必要に応じて不動産会社の変更も検討します。
特に、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、契約期間は3カ月になっているのが一般的です。この期間で成果が見られない場合は、契約更新のタイミングで別の不動産会社に切り替えることも選択肢の一つとなります。
売却が長期化する要因として、建物の不具合や修繕を要する箇所が問題になっているケースもあります。内覧者からの指摘が多い箇所については、費用対効果を考慮しながら修繕を実施することで、売却の可能性を広げられるでしょう。
また、古い物件の場合は、「古家付き土地」としての売却や、不動産買取による売却など、売却方法自体の変更を検討することも有効な対策となります。
不動産買取とは、不動産会社が転売を前提として売主から不動産を直接買い取ることです。一般的に市場向けの価格よりも3割ほど割安な価格での取引となりますが、売り出しても長期間にわたって買主が見つからない場合は、選択肢の一つとして視野に入れるとよいでしょう。
よくあるQ＆A
不動産売却は誰もが頻繁に経験することではありません。このため、実際に家を売り出すとなるとさまざまな不安や疑問が生じるものです。
ここからは、売主の方からよく寄せられる質問について、具体的なケースや対応方法を交えながら解説していきます。
オーバーローンでも売れる？
住宅ローンの残債が売却予定価格を上回る「オーバーローン」状態でも、売却は可能です。ただし、ローン残債と売却価格との差額を自己資金で用意する必要があります。例えば、ローン残債が3,000万円で売却価格が2,500万円の場合、500万円の差額を用意しなければなりません。
差額を用意できない場合は、金融機関と相談して任意売却の手続きを進めることも可能です。任意売却を進めると、不動産会社を通じて金融機関と価格や返済条件について交渉が可能で、場合によっては分割返済などの対応も認められることがあります。一般的に、任意売却の場合は以下のような対応が可能です。
- 差額の分割返済（通常3～5年程度）
- 一定期間の返済猶予
- 金利の減免や支払い条件の変更
- 保証人への請求を猶予するなどの柔軟な対応
ただし、実際の対応内容は金融機関の判断によって異なります。トラブルを避けるためには、とにかく早めに金融機関に相談することが重要です。また、併せて任意売却の経験が豊富な不動産会社に相談することで、金融機関からよりよい条件を引き出せる可能性も高まります。
不動産会社と契約したら何をすればいい？
不動産会社との契約後は、スムーズな売却活動のために売主側でもいくつかの準備が必要です。まず着手すべきポイントは、内覧に向けた住居内の整理整頓です。戸建ての場合は特に以下のような点に注意を要します。
- 外観の整備
庭の手入れ（除草、植栽の剪定）
外壁の清掃
駐車スペースの確保と整理（近隣のコインパーキングを確認するなど）
郵便ポストや表札周りの清掃
- 室内の準備
各部屋の清掃と整理整頓
不要な家具や私物の整理
換気や消臭対策
照明器具の点検と電球交換
また、近隣住民への配慮も重要なポイントです。内覧者の来訪による騒音や路上駐車などで、近隣トラブルが発生するケースもあります。事前に近隣住民への挨拶や説明を行い、内覧時の駐車スペースの確保なども検討しましょう。
日常的な対応としては、不動産会社からの連絡への迅速な返答、内覧希望者への柔軟な日程調整、定期的な室内外の清掃・整理が重要です。
結果的に損失が出たら税金はどうなる？
売却によって損失が発生した場合は、確定申告を行うことでほかの所得と損益通算できる可能性があります。特に、住宅ローンが残っている物件を売却して損失が出た場合は「マイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の制度を利用可能です。
この制度を利用すると、売却損失を給与所得などから差し引くことが可能で、控除しきれない損失は翌年以降3年間にわたって繰り越せます。ただし、この特例を利用できるのは、2025年12月31日までに売却が完了した取引に限ります。
そのほか、場合によっては「居住用財産の買い換えの特例」も利用可能です。なお、どちらの特例も適用には居住要件など一定の条件がありますので、税理士に相談することをおすすめします。
確定申告は絶対にしないといけない？
売却益（譲渡所得）が発生した場合は、原則として確定申告が必要です。ただし、3,000万円特別控除などの特例を利用する場合は、売却益の有無にかかわらず確定申告が必要となります。確定申告の期限は、売却した年の翌年の2月16日から3月15日までです。
一方、売却損失が発生した場合でも、損益通算や繰越控除の適用を受けるためには確定申告が必要です。申告を怠ると、これらの税制優遇を受けられなくなる可能性があるため、売却損益の有無に関わらず、専門家に相談しながら適切に確定申告を行うことをおすすめします。
家を売ったら固定資産税はどうなる？
固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して、1年分が課税されます。年の途中で売却した場合、1月1日から売却日までの期間分を売主が、売却日の翌日から12月31日までの期間分を買主が負担するのが一般的です。
例えば、7月1日に売却した場合、1月1日から6月30日までの6カ月分は売主の負担、7月1日から12月31日までの6カ月分は買主の負担となります。
この精算は通常、売買契約時に取り決め、決済時に売買代金とともに精算されます。なお、固定資産税の納付書は前所有者宛てに送付されるため、売却後に納付書が届いた場合は、必ず買主に転送するなどの対応が必要です。
戸建ての売却ならグラングッド不動産にご相談を
グラングッド不動産では、売主様の立場に立った透明性の高いサービスを提供しています。特に、福岡県内での「地域密着」を強みとし、エリアの最新取引事例や価格動向を生かした適正価格での売却をサポートします。
具体的なサービスの特徴として、以下の3点が挙げられます。まず、宅地建物取引士や相続診断士による専門的なアドバイスの提供です。相続・贈与・空き家の処分など、さまざまな不動産に関する課題に対してワンストップでサポートしています。
次に、充実した情報発信力です。自社ウェブサイトはもちろん、大手不動産ポータルサイトへの無料掲載により、3,000件以上の物件情報を発信しています。地域密着型の不動産会社でありながら幅広い購入層へのアプローチが可能です。
さらに、取引完了後のアフターフォローまで一貫したサポート体制を整えています。売却後に発生する可能性のある諸手続きについても、専門家による適切なアドバイスを提供します。
実際の成約者様からは93.3%という高い満足度を得ており、特に戸建ての売却にあたって重要なポイントとなる、地域の実情を熟知した提案力には定評があります。ご売却をお考えの方は、まずは無料査定・相談からお気軽にご利用ください。
まとめ
戸建ての売却を成功させるためには、準備段階からの計画的な対応が重要です。特に、築年数や立地条件によって売却の難易度が大きく異なる戸建ては、物件の特性に応じた適切な売却戦略を立てることが売却成功のカギとなります。
具体的には、売却前の市場調査や必要書類の収集、適切な不動産会社の選定など、入念な事前準備が必要です。また、売却にかかる諸費用や税金についても正確に把握し、適切な資金計画を立てておくとよいでしょう。
特に、仲介手数料や税金などの必須コストに加えて、リフォームや修繕費用、予期せぬトラブルへの対応費用なども考慮に入れた準備が必要となります。
売却活動においては、物件の価値を最大限引き出すための工夫も欠かせません。建物の状態や立地特性に応じた適切なアピールポイントの設定、効果的な価格設定、そして売り出しのタイミングの選択など、さまざまな要素を総合的に検討することが求められます。
また、不動産会社との良好な関係構築も重要です。特に戸建ての場合、土地と建物の両方について専門的な知識を持つ不動産会社を選び、綿密なコミュニケーションを取りながら売却活動を進めることで、よりよい条件での売却が可能となります。
