土地を売却した時にかかる税金・費用の一覧
土地の売却を検討する際、「結局、どんな名目の税金がいくらかかるのか？」という全体像が見えにくいと不安になりますよね。
結論からお伝えすると、土地売却にかかる税金は大きく分けて「売買の手続きそのものにかかる税金（必ずかかるもの）」と、「売却して出た利益にかかる税金（条件次第でかかるもの）」の2種類しかありません。
「売れた金額全てに税金がかかる」わけではありませんので、まずはこの2つの違いを整理して、不安を解消していきましょう。
必ずかかる税金（印紙税・登録免許税）
まずは、土地がいくらで売れたか、あるいは利益が出たかどうかにかかわらず、売却手続きを進めるうえで必ず発生する税金について解説します。これらは「取引のための必要経費」とお考えください。
具体的には、以下の2つが挙げられます。
印紙税
不動産の売買契約書を作成する際に、収入印紙を貼って消印することで納める税金が印紙税です。税額は契約金額（売却価格）によって決まります。
例えば、1,000万円超～5,000万円以下の土地売却であれば、印紙税は通常2万円ですが、2025年時点では軽減措置により1万円となっています（2027年3月31日までの間に作成される売買契約書が対象）。
売買契約書は売主用と買主用で2通作成するのが一般的ですが、ご自身の保管分にかかる印紙代を負担します。
登録免許税
登録免許税とは、法務局にある登記情報の変更手続きにかかる税金のことです。通常、不動産の売却に伴う「所有権移転登記（名義変更）」の費用は買主が負担しますが、契約条件によっては売主側で負担するケースもあります。
・抵当権抹消登記
土地にローンの担保（抵当権）が残っている場合、抵当権を抹消するための費用（不動産1件につき1,000円）。
・住所氏名変更登記
登記簿上の住所や氏名が現在のものと異なる場合、それを変更するための費用（不動産1件につき1,000円）。
これらの費用は合計数万円程度で収まることが一般的ですが、手続きを司法書士に依頼する場合は、別途「司法書士報酬」が必要になります。
売却にかかったこれらの費用は、後ほど計算する「譲渡費用」として計上可能です。譲渡費用を計上すると節税につながりますので、領収書は必ず保管しておきましょう。
利益が出た時だけかかる税金（譲渡所得税・住民税）
次にご説明するのが、今回のテーマで最も重要となる「売却によって発生した利益に課税される税金」です。一般的に「譲渡所得税」と呼ばれていますが、厳密には「所得税」「復興特別所得税」「住民税」の3つを合わせたものを指します。
ここで大切なのは、「土地の売却価格そのものに課税されるわけではない」ということです。
譲渡所得税がかかるのは、土地を売って「利益（譲渡所得）」が出た場合のみです。つまり、バブル期などに高値で購入した土地を、当時の価格よりも安く売却して赤字（譲渡損失）になった場合は、原則としてこれらの税金はかかりません。
所得税・復興特別所得税
売却した翌年の2月～3月に、確定申告を行って納税します。
住民税
確定申告の内容に基づき、売却した翌年の6月頃から納税が始まります（または給与から天引きされます）。
「親から相続した古い土地だから、いくらで買ったかわからない」という場合や、「地価が上がっているエリア」などの場合は、結果的に利益が出ることも多くなるため要注意です。
いくら払う？譲渡所得税の計算シミュレーション
「税金の計算」と聞くと、難しそうで身構えてしまいますよね。でも、仕組みさえわかれば、それほど複雑なものではありません。ここからは、ご自身の手元にいくら残るのか（手取り額）を知るために、税額が決まる計算のステップをわかりやすく解説します。
税額が決まる計算式（譲渡所得 × 税率）
譲渡所得税の金額は、土地を売って得た「儲け（課税譲渡所得）」に、決められた「税率」をかけることで算出されます。
計算は以下の3ステップで進みます。
ステップ1：本当の儲け（課税譲渡所得）を出す
まずは、売却金額から「かかった経費」と「使える特例（控除）」を差し引いて、課税対象となる利益を算出します。
- ・計算式： 課税譲渡所得 ＝ 譲渡価額 -（取得費 ＋ 譲渡費用）- 特別控除
- ・譲渡価額： 土地が売れた金額
- ・取得費： 土地を買った時の代金や仲介手数料など
- ・譲渡費用： 売る時にかかった仲介手数料、測量費、建物の解体費など
- ・特別控除： 条件を満たす場合に使える控除（例：3,000万円特別控除など）
ステップ2：税率をかける
算出した「課税譲渡所得」に、所有期間に応じた税率をかけます。
計算式： 税額 ＝ 課税譲渡所得 × 税率（所得税＋住民税）
上記の計算をするうえで特に抑えておくべきなのは、税額を大きく左右する「税率」と「取得費」です。
税率が変わる「5年・10年」の壁（1月1日時点での判定）
土地の売却にかかる税率は一定ではありません。「その土地をどれくらいの期間持っていたか（所有期間）」によって大きく変動します。土地を長く持っているほど売った時の税率が安くなる仕組みになっています。
短期譲渡所得（所有期間5年以下）：税率 約39.6%
購入してから短い期間で売却する場合です。利益の約4割が税金として徴収されます。
長期譲渡所得（所有期間5年超）：税率 約20.3%
5年を超えて所有している場合、税率は短期譲渡の約半分になります。
ここで一つ、非常に重要な注意点があります。それは「所有期間が5年を超えたかどうか」の判定日が、少し複雑になっていることです。
不動産の所有期間は「1月1日」から起算して判定します。例えば2019年4月1日に買った土地を、2024年5月1日に売った場合は、実質的な所有期間は5年を超えています。
しかし、税額を計算するうえでは、2020年1月1日が所有期間の起算日です。このため、2024年5月1日に売れた土地の所有期間は、5年未満と判定されて「短期譲渡」扱いとなってしまいます。
なお、親から相続した土地を売った場合は、所有期間は「親がその土地を取得した日」から通算（引き継ぎ）可能です。例えば親が何十年も前に購入した土地であれば、ご自身が相続してから日が浅くても「長期譲渡所得（税率約20%）」が適用されます。
なお、ご自身がマイホームとして10年以上住んでいた家屋とその敷地を売る場合には、さらに税率が下がる「軽減税率の特例（税率約14%）」が使えるケースもあります（通称：10年の壁）。
ただし、この特例の適用を受けるためには「住まなくなってから3年目の年末まで」などの条件がありますので、空き家期間が長い場合は要注意です。
「取得費不明」の場合はどうなる？
「親が買った古い土地で、当時の売買契約書が見当たらない…」と、相続不動産の売却において、このような悩みを抱える方は非常に多いものです。
もし、土地を買った時の金額（取得費）がわからない場合は、「概算取得費」として「売却金額の5%」を計上するというルールがあります。
【例】3,000万円で土地が売れた場合
・契約書がある場合
実際に買った金額（例：2,000万円）を経費として引けるため、利益は1,000万円。これに課税されます。
・契約書がない場合
3,000万円の5%、つまり150万円しか経費として引けません。残りの2,850万円が「利益」とみなされ、そこに約20%（約570万円）もの税金がかかってしまいます。
「売買契約書がないだけで、そんなに税金が増えるなんて…」と諦めるのはまだ早いです。売買契約書そのものがなくても、以下のような資料があれば「実額取得費」として認められる可能性があります。
- ・購入時の代金決済が記帳された預金通帳
- ・住宅ローンの借用証書
- ・購入当時の不動産価格相場（市街地価格指数）から推計した合理的価格
これらを証明資料として採用できるかは、税務署の判断や専門的な計算が必要です。「契約書がない＝必ず5%」と決めつけず、まずは不動産会社や、税務知識の豊富な税理士へご相談ください。数百万円単位で手取りが変わる可能性があります。
【手取り最大化】土地・古家売却で使える5つの特別控除（特例）
ここまでのご説明で、税金が高くなる可能性があると知り、不安を感じられた方もいるかもしれません。しかし、日本の税制には、不動産を売却する事情に配慮した「特別控除（特例）」という救済措置が用意されています。
特例を活用できるかどうかで、最終的な手取り額が数百万円、場合によっては一千万円以上変わることも珍しくありません。
ここからは、土地や古家を売却する際に特によく使われる5つの特例をご紹介します。ご自身の状況に当てはまるものがないか、ぜひチェックしてみてください。
相続空き家の3,000万円特別控除（被相続人居住用家屋）
親が一人暮らしをしていた実家を相続し、売却する場合に最も強力なのがこの特例です。亡くなった親が住んでいた家（空き家）を相続し、一定の要件を満たして売却した場合は、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
利益が3,000万円以内であれば、この控除を活用することで税金がゼロになる可能性があります。この特例の主な適用条件は以下の通りです。
・古い家であること
昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）であること。
・更地にするか、耐震改修すること
売却して引き渡す時までに、建物を解体して更地にするか、耐震リフォームを行う必要があります。
・特例の適用期限
相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
地方都市に位置する古い団地や住宅街にある実家などは、この条件に当てはまることが多いです。ただし、「更地にして売る」という条件を満たすために、焦って解体してはいけません。
解体のタイミングや契約の順序を間違えると特例が使えなくなるリスクがあるため、必ず解体業者へ発注する前に不動産会社へご相談ください。
居住用財産（マイホーム）の3,000万円特別控除
ご自身が住んでいる家、または以前住んでいた家を売却する場合に使える特例です。この特例を利用すれば、マイホーム（居住用財産）を売った場合、所有期間の長短にかかわらず、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
「土地だけ」の売却でも条件次第で使えます。家屋を取り壊して土地のみを売却する場合でも、以下の2点を満たせば適用されます。
- ・家屋を取り壊した日から1年以内に売買契約を結ぶこと。
- ・住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
「相続した実家に、自分も住民票を移して住んでいた」という場合はこちらが使える可能性があります。また、この特例は「所有期間10年超の軽減税率」と併用できる場合があり（条件があるので要注意）、ダブルで節税効果を狙える非常に手厚い制度です。
平成21年・22年に取得した土地の1,000万円控除
この特例は、意外と知られていない、特定の時期に購入された土地だけの「隠れボーナス」のようなものです。
平成21年（2009年）または平成22年（2010年）に取得した土地を売却する場合、その譲渡所得から1,000万円を控除できます。
この控除はリーマンショック後の経済対策として設けられたため、親子間や夫婦間での売買や相続で取得した土地は対象外です。このため、親御さんがこの時期に第三者から購入し、それを相続した場合は、特例を引き継げないため対象外となります。
その一方で、ご自身で購入された土地を売却するのであれば、この控除の対象となります。
もしご自身が投資目的や将来の自宅用として、この時期に土地を購入していたならチャンスです。所有期間が5年を超えているため、長期譲渡所得の税率が適用されるうえに、この1,000万円控除を使えば税負担を大幅に圧縮できます。
低未利用土地の100万円控除
この控除は、比較的安い価格で取引される土地の流通を促すために作られた、新しい特例です。
都市計画区域内にある「あまり利用されていない土地（低未利用土地）」を売却し、売却額が500万円以下（市街化区域などの場合は800万円以下）になった場合は、譲渡所得から100万円を控除できます。主な適用条件は以下の通りです。
- ・売却後の土地が利用されること（買主が家を建てる、駐車場にするなど）
- ・親族間の売買ではないこと
- ・市町村から「低未利用土地等確認書」の交付を受けること
郊外や山間部など「売りたくても高く売れない」土地をお持ちの方には有効です。売却額が小さくても、利益が出れば税金はかかります。しかし、この100万円控除があることで、手元に残るお金を確実に増やせます。
相続税を払った人向け：取得費加算の特例
最後は、土地を相続した際に「相続税」を支払った方向けの制度です。取得費加算の特例を利用すれば、支払った相続税のうち、その土地に対応する金額の一部を「取得費（経費）」に加算できます。
経費が増えればその分だけ利益（譲渡所得）が減るため、結果として譲渡所得税を減額可能です。なお、主な適用条件は以下の通りです。
- ・相続税を支払っていること。
- ・相続開始の翌日から3年10ヶ月以内に売却すること。
「相続税も払って、売却時の税金も払うなんて二重課税ではないか」という負担感を和らげるための仕組みがこの特例です。
ただし、この特例には「3年10ヶ月」という適用期限があります。遺産分割に時間がかかったり、売り時を迷ったりしているうちに期限を過ぎてしまうため要注意です。
不動産を相続して相続税を納められた方は、できるだけ早めに売却の検討を始めることをおすすめします。
売却益が翌年の国民健康保険料に影響することも
不動産の売却によってお金が入ってくると、つい「手に入った現金」にばかり目が行きがちです。しかし、実は税金を払って終わりではなく、翌年の生活費（固定費）にまで影響が及ぶことがあるのをご存じでしょうか。
特に注意を要するのが、社会保険料（国民健康保険や介護保険）の負担増です。この「時間差でやってくる出費」を知らずにお金を使い込んでしまい、後から届いた納付書を見て青ざめる、というケースは決して珍しくありません。
国民健康保険料・介護保険料が増えるリスク
結論からお伝えすると、自営業の方や定年退職後の方など、「国民健康保険」に加入されている方は、土地の売却によって翌年の保険料が大幅に上がる可能性もあります。
これは、国民健康保険料の算出方法に理由があります。土地売却の税金（譲渡所得税）は、給与などとは分けて計算する「分離課税」が基本です。
しかし、国民健康保険料を計算する際の「総所得金額等」には、原則として土地の売却益も合算される仕組みになっている自治体が多いからです。
例えば、土地を売って大きな利益が出ると、その年の所得が急増したとみなされます。その結果、翌年の国民健康保険料が上限額（限度額）近くまで跳ね上がることがあります。
増加額は自治体にもよりますが、年間で数十万円単位の増額になることも珍しくありません。また、40歳以上の方が支払う「介護保険料」も所得に応じて決まるため、こちらも同時に上がってしまうリスクがあります。
一方、会社員の方で「社会保険（健保組合・協会けんぽ）」に加入されている場合は、給与額に基づいて保険料が決まるため、原則として土地を売っても毎月の保険料は変わりません。
ただし、退職してこれから国民健康保険に切り替える予定のある方は、大きく影響を受けることになるので、事前のシミュレーションが不可欠です。
医療費負担や配偶者控除への影響
保険料だけでなく、病院の窓口で支払う医療費や、ご家族の税金にも「ドミノ倒し」のような影響が出ることがあります。特に影響が大きいのは以下の2つのケースです。
医療費の窓口負担割合が変わる（70歳以上の方など）
通常、70歳以上の方の医療費自己負担は1割または2割ですが、土地売却によって所得が増えると「現役並み所得者」と判定されることがあります。
現役並み所得者と判定されると、翌年の医療費の窓口負担が「3割」に引き上げられる可能性があります。「普段通り通院していたら、支払いが急に増えた」ということになりかねないので、医療機関にかかる頻度が高いご家族がいる場合は、特に要注意です。
配偶者控除・扶養控除から外れる
土地を売却したご本人の所得が増えることで、配偶者（夫や妻）の扶養から外れてしまうことがあります。
例えば、専業主婦（夫）の方が実家の土地を売って利益が出た場合、配偶者控除の対象外となり、世帯主（夫や妻）が支払う税金が増えてしまうことがあります。また、売却したご本人自身の所得が1,000万円を超えると、配偶者控除を受ける権利自体がなくなるため要注意です。
このように、土地の売却は「世帯全体のお金」に影響します。「税金を払った残りは全部自由に使っていいお金」と考えるのではなく、「来年の保険料や生活費アップに備えて、一部は必ずプールしておく」ことを強くおすすめします。
※国民健康保険料への影響は、お住まいの市区町村によって計算ルールや減免措置が異なる場合があります。正確な金額を知りたい場合は、売却前に役所の窓口へ相談に行かれると安心です。
売却手取り額のリアルな比較シミュレーション
「特例を使うと税金が安くなる」と頭ではわかっていても、実際に自分の手元に残るお金（手取り額）がどれくらい変わるのか、イメージしにくいかもしれません。
そこで、福岡県内の郊外にある実家を相続し、売却価格3,000万円で売れたケースを想定してシミュレーションを行ってみましょう。
「何も対策しなかった場合」と「特例をうまく活用した場合」で、最終的な手取り額にどれほどの差がつくのか、具体的な数字で比較します。
【シミュレーションの条件】
- ・売却価格: 3,000万円
- ・所有期間: 長期（親の代から通算して5年超）
- ・取得費: 不明（昔の契約書がない）
- ・売却諸費用: 100万円（仲介手数料など）
パターンA：何も対策せず「概算取得費5%」で申告した場合
まずは、売買契約書が見つからず、特例も使わずに「概算取得費（売却額の5%）」で計算したケースです。これは、多くの方が最も懸念される「税金をフルに払うパターン」と言えます。
・計算の流れ
取得費
3,000万円 × 5% ＝ 150万円
譲渡所得（利益）
3,000万円 -（取得費150万円 ＋ 諸費用100万円）＝ 2,750万円
税金（約20%）
2,750万円 × 20.315% ≒ 約558万円
最終的な手取り額
3,000万円（売値）- 100万円（諸費用）- 558万円（税金） ＝ 約2,342万円
相続した土地を売却しただけなのに、約558万円もの税金が課されることになります。「売買契約書がない」というだけで、利益の多くが税金として消えてしまうのが現実です。
パターンB：「空き家特例（3,000万控除）」を適用した場合
次に、手間をかけて要件を満たし、「空き家の3,000万円特別控除」を適用したケースを見てみましょう。
この特例を利用するための要件は、家屋を解体して更地にするなどです。仮に解体費用として200万円を先行投資したと仮定します。「解体費を払ったら損ではないか？」と思われるかもしれませんが、結果はどうなるでしょうか。
・計算の流れ
譲渡所得（利益）
3,000万円 －（取得費150万円 ＋ 諸費用100万円 ＋ 解体費200万円）＝ 2,550万円
特別控除
2,550万円 － 3,000万円（控除） ＝ 0円（課税所得なし）
税金
課税所得が0円のため、税金も0円
最終的な手取り額
3,000万円（売値）－ 100万円（諸費用）－ 200万円（解体費）－ 0円（税金） ＝ 2,700万円
解体費200万円を負担したにもかかわらず、パターンAより約358万円も手取り額が増えることになります。面倒な解体手続きや確定申告の手間をかける価値は十分にあると言えるでしょう。
ご自身の実家がこの特例を使える条件に当てはまるかどうか、売却活動を始める前に必ず確認することをおすすめします。
土地売却から納税までのスケジュール
無事に土地の売却契約が終わり、代金が振り込まれると、ようやく肩の荷が下りた気持ちになるでしょう。しかし、税金の手続きに関しては、実はここからがスタートです。
売却代金が入ってすぐに使い切ってしまうと、後から来る税金の支払いで困ってしまうことになりかねません。「いつ、どんな手続きが必要で、いつお金が出ていくのか」という全体のスケジュールを事前に把握しておきましょう。
売却翌年の2月16日〜3月15日に確定申告
土地を売却した翌年に必ず行わなければならないのが「確定申告」です。
手続きの期間は、原則として売却した翌年の2月16日から3月15日までの間です。普段、会社員などで年末調整しかされていない方は、「自分には関係ない」と思われがちですが、不動産を売って利益が出た場合は、ご自身で税務署へ申告する必要があります。
見落としがちなのは、「特例を使って税金がゼロになる人も、申告が必要」ということです。
前の章でご紹介した「3,000万円特別控除」などは、確定申告をすることで初めて適用が認められる制度です。
「どうせ税金はかからないから」と申告をせずにいると、特例の適用を受けられず、後日、本来払う必要のなかった高額な税金を請求されることになってしまいます。「利益が出た人」だけでなく、「特例を使いたい人」も必ず期間内に確定申告を行いましょう。
住民税・保険料の通知時期（6月頃）
確定申告で所得税を納税し、「これでやっと終わった」と安心するのはまだ少し早いです。その数ヶ月後に、住民税や保険料の通知が届くからです。
具体的には、売却した翌年の6月頃に、お住まいの市区町村から住民税の納税通知書が届きます。
会社員の方であれば、給与からの天引き額が変わる通知が会社経由で届くこともありますが、退職されている方などはご自身で納付書を使って支払う必要があります（普通徴収）。住民税は「後払い」の税金なので、忘れた頃にやってくるのが特徴です。
また、国民健康保険料や介護保険料の決定通知書が届くのも、一般的には6月から7月頃です。先ほどお伝えした通り、売却益によって保険料が上がっている場合は、このタイミングで金額が確定します。
売却代金が入金されてから、税金なども含めた全ての支払いが終わるまでには1年以上かかります。このため、不動産の売却によって手元に入ってきたお金は、全部すぐに使えるというわけではありません。
翌年の6月までは、納税資金や保険料アップ分として、売却代金の2〜3割程度は別の口座に取り分けておくなど、計画的に管理しておくとよいでしょう。
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まとめ
土地売却における最終的な手取り額は、使える特例を確実に適用できるか、そして翌年の社会保険料の負担増まで考慮できているかで大きく変わります。
ここまで解説した通り、「相続空き家の3,000万円控除」の活用や、「取得費不明」の場合の立証手段は、知っているだけで数百万円の差がつく重要なポイントです。
しかし、特例には「家を取り壊すタイミング」や「申告期限」など複雑な要件があります。自己判断で進めて適用外となってしまうのが最大のリスクです。
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