【2026年版】不動産取得税の計算は「購入額×3%」ではない！多くの人が0円になる軽減措置と早見表

まずは基本の「3つの数字」だけ押さえよう

不動産取得税の計算と聞くと、「難しそうな数式が出てきて頭が痛くなるのでは」と憂鬱に感じる方も多いのではないでしょうか。しかし、複雑な計算式を丸暗記する必要はありません。

実は、たった3つの数字の仕組みを知るだけで、「税金の計算は思ったより難しくない」と理解できるようになります。まずは、税額を決定する以下の3つの基本ルールを押さえておきましょう。

計算の元は「購入価格」ではなく「評価額」

最初にお伝えしたいポイントは、税金の計算に使われる数字は「物件を買った時の購入価格」ではないということです。結論からお伝えすると、不動産取得税を計算する基準としては「固定資産税評価額」という、少し低めに設定された公的な価格が使われます。

なぜなら、不動産の購入価格（時価）は売り主と買い主の事情によって増減することがありますが、税金は公平な基準で課税する必要があるからです。

「固定資産税評価額」は、一般的に購入価格の約70％（新築の場合は建築費の約50～60％）になることが多いといわれています。

例えば、3,000万円で物件を購入したとしても、税金の計算に使われる数字は2,100万円程度まで下がります。購入時に支払った金額よりも、もっと低い数字で計算してよいということです。

税率は「4%」ではなく「3%」

次に把握しておきたいのが、不動産取得税を計算する上で、固定資産税の評価額に掛け合わせる「税率」です。土地と住宅にかかる税率は、本来の4%ではなく、特例によって「3%」に引き下げられています。

これは、住宅を購入する人の負担を減らすために国が定めた軽減措置です。2027年（令和9年）3月31日までの取得に対して適用されます。

たった1%しか変わらないのかと感じるかもしれません。しかし、不動産は購入価格が数千万円単位になるため、税率が1%下がるだけで数万円から数十万円もの節約につながります。

ただし、この「3%」が適用されるのはあくまで「土地」と「住宅（家屋）」のみです。店舗や事務所などを購入する場合の税率は、本来の「4%」となりますので、住宅以外の不動産購入を検討中の方は要注意です。

【重要】ここから「1,200万円」が引かれる

さらに、不動産取得税を算出する際には、一定の条件を満たす住宅であれば、固定資産税の評価額からさらに「1,200万円」を差し引けます。

これは「新築住宅の軽減措置（控除）」と呼ばれるもので、先ほど説明した評価額から、いきなり1,200万円を引いて計算してもよいというルールです。

もし、建物の評価額が1,200万円以下だった場合は、そこから1,200万円を引くと計算結果は0（マイナス）になります。課税対象額が0になるため、当然税金も「0円」です。

「評価額 × 3%」の計算をする前に、まずは「この控除が使えるかどうか」を確認することが、不動産取得税で損をしないための最短ルートです。

【建物・土地別】税金が「0円」または「安くなる」カラクリ

前の章で、基本となる「評価額」や「税率3%」についてお伝えしました。ここからは、税金が安くなる具体的な仕組み（軽減措置）について解説します。

建物の計算：一気に1,200万円を引く「控除」

前項で「1,200万円の控除がある」とお伝えしましたが、控除の適用を受けるためには、建物の「広さ」と「築年数」という2つのハードルをクリアする必要があります。

広さに関する条件は、床面積が「50m²以上240m²以下」であることです。この「50m²～240m²」という広さは、一般的な2LDK～4LDKのマンションや一戸建てであれば、ほとんどのケースで当てはまるでしょう。

逆にいえば、投資用の極端に狭いワンルームや、桁外れに広い豪邸でない限り、マイホーム用の物件なら控除を受けられる可能性が高いということです。

次に重要なのが、中古住宅の場合の「築年数による控除額の変動」です。新築であれば一律1,200万円（長期優良住宅なら1,300万円）が引かれますが、中古物件の場合は「いつ建てられたか」によって、以下のように控除額が変わります。

1997年（平成9年）4月1日以降に建築：1,200万円控除

1989年（平成元年）4月1日～1997年3月31日に建築：1,000万円控除

1985年（昭和60年）7月1日～1989年3月31日に建築：450万円控除

※自治体により適用開始日や控除額が若干異なる場合があります。

このように、物件が古くなるほど、控除によって差し引ける金額は減っていきます。しかし、たとえ全額の1,200万円を引けなくても、数百万単位の控除があるだけで税額は大きく下がるでしょう。

「中古だから諦める」のではなく、「自分の物件の築年数ならいくら引けるか」を確認することが重要です。

土地の計算：45,000円以上安くなる「2つの選択肢」

建物だけでなく、土地にも強力な減額措置が用意されています。「土地の上に住宅が建っているなら、土地にかかる税金も安くしましょう」という考え方に基づく措置です。

土地の軽減措置においては、以下のAかBのうち、「金額が高いほう」を税額から差し引けます。

A：一律 45,000円

B：（土地1m²あたりの評価額 × 1/2）×（住宅の床面積 × 2）× 3%

Bの計算式を見ると、「急に難しくなった」と感じるかもしれません。しかし、細かい計算は不要です。

簡単にいうと、「土地の評価額や家の広さに応じて計算した割引額」か「最低保証の45,000円」のどちらか得な方を選べるということです。

なお、Bの計算にある「住宅の床面積 × 2」は200m²が上限ですが、一般的な広さの住宅であれば、多くのケースでAの45,000円よりもBの計算結果のほうが大きくなります。

その結果、本来支払うはずだった税金から数十万円単位の金額が減額され、建物と同じように「実質0円」になるケースが大半です。

【早見表】計算不要！購入価格別の「概算税額」チェック

ここまで不動産取得税を計算する仕組みについてお伝えしてきましたが、「結局、自分の場合はいくら用意しておけばいいのか」というのが一番知りたいところではないでしょうか。

そこで、大まかな金額が分かる「税額早見表」を作成しました。細かい条件によって多少の増減はありますが、まずは早見表を見て、「軽減措置を使えばこれだけ安くなる」と安心していただければと思います。

新築戸建て・マンションの税額目安表

新築物件の場合は特に、軽減措置の効果は絶大です。結論からお伝えすると、一般的な広さ・価格帯のマイホームであれば、多くのケースで税額は「0円」になります。

以下の表は、土地と建物の価格比率を一般的によくあるパターンと仮定して試算したものです。

【新築住宅の概算税額（土地・建物合計）】

上記の表は、土地と建物の価格比率を1:1、固定資産税評価額を購入価格の約60～70%と仮定した場合の目安です。実際の税額は建物の床面積や地域により変動します。

軽減措置の手続きさえ行えば、本来数十万円かかる税金が「0円」になることがほとんどです。

一方で、家の購入価格が5,000万円や6,000万円を超えてくると、評価額が控除額（1,200万円）を上回り、多少の税金が発生する可能性も出てきます。

しかし、それでも「軽減なし」の額と比べれば、大きな差があることをお分かりいただけるのではないでしょうか。

「通知書が来たら払わなきゃ」と諦めるのではなく「税額を0円にする手続き」がいかに重要か、この表からもお分かりいただけると思います。手続きの手間はかかりますが、手間をかけるだけの価値はあるといえるでしょう。

中古物件の税額目安表

中古物件の場合も、築年数が比較的新しいものであれば、不動産取得税は新築の場合と同じく「0円」になるケースが多いものです。しかし、築年数が古くなるにつれて控除額が減るため、納税が必要になるラインが出てきます。

ここでは「3,000万円の中古マンション（または戸建て）」を購入した場合、築年数によって税額がどう変わるかを見てみましょう。

【3,000万円の中古物件を購入した場合の比較】

1997年4月1日以降建築された物件の場合は1,200万円控除、それ以前の物件の場合は段階的に減額される特例が適用される前提です。

ポイントは「購入した物件が1997年（平成9年）4月以降に建てられたかどうか」です。これより新しい物件であれば、新築と同じ1,200万円の控除を受けられるため、税額は0円になる可能性が高くなります。

一方で、それより古い物件になると控除額が下がるため、数万円から十数万円程度の税金が発生する可能性も出てきます。

中古物件を検討されている方は、物件情報の「建築年月」をチェックして、この表と照らし合わせてみてください。

【シミュレーション】3,500万円の家を買ったら実際いくら？

前項で「多くの人は不動産取得税が0円になる」とお伝えしましたが、実際に数字を当てはめて計算してみないと、まだ少し不安が残るかもしれません。

そこで、購入価格「3,500万円」の物件を例に、実際にどれくらいの税金がかかるのか（あるいはかからないのか）、具体的なシミュレーションを行ってみましょう。「新築戸建て」と「中古マンション」の2つのパターンで見ていきます。

ケースA：新築建売住宅（土地＋建物）の場合

まずは、3,500万円の新築一戸建て（建売）を購入したケースについてです。

以下の条件で計算してみましょう。

• ・購入価格：3,500万円（土地2,000万円／建物1,500万円）
• ・固定資産税評価額（目安）：土地1,400万円／建物900万円

※評価額は購入価格の約60～70％として仮定

1. 建物の税額の計算

建物の評価額は900万円です。ここから新築住宅の控除「1,200万円」を引きます。

900万円 － 1,200万円 ＝ マイナス（0円）

建物の税額 ＝ 0円

2. 土地の税額の計算

土地の評価額は1,400万円ですが、宅地の特例で課税対象額は半分の700万円になります。

700万円 × 3% ＝ 21万円（本来の税額）

ここから土地の軽減措置（45,000円 または 計算式による減額）を差し引きます。一般的な広さの住宅であれば、減額幅が21万円以上になることが多いため、全額相殺されます。

21万円 － 軽減額（21万円以上） ＝ 0円

【合計】 0円

軽減措置さえ申請すれば、税金は0円まで削減可能です。

ケースB：築25年の中古マンションの場合

次に、同じ3,500万円で、築25年の中古マンションを購入したケースを見てみましょう。築25年というと、2001年（平成13年）頃に建てられた物件です。

• 購入価格：3,500万円
• 固定資産税評価額（目安）：土地（持分）800万円／建物600万円

※中古マンションは、建物の経年劣化により、評価額が大きく下がっているのが一般的です。

1. 建物の税額の計算

建物の評価額は600万円です。この物件は1997年以降に建てられているため、中古でも「1,200万円控除」の対象になります。

600万円 － 1,200万円 ＝ マイナス（0円）

建物の税額 ＝ 0円

もし控除前の評価額がもっと高かったとしても、1,200万円まではカバーできるため、0円になります。

2. 土地の税額の計算

マンションの場合は、敷地全体の評価額を所有者の持分で割って計算します。

土地評価額（持分）800万円 × 1/2 × 3% ＝ 12万円（本来の税額）

ここから軽減措置による控除額を差し引きます。マンションでも土地の減額ルールは適用されるため、この12万円も全額控除されるケースが大半です。

土地の税額 ＝ 0円

【合計】 0円

「中古だと税金が高いのでは？」と心配される方もいますが、築25年程度（平成9年以降築）であれば新築と同様の控除が受けられるため、結果として不動産取得税は発生しません。

【要注意】「黙っていても0円」にはなりません！

ここまで「多くのケースで税金は0円になります」とお伝えしてきましたが、とても重要なポイントが一つあります。不動産取得税に対する軽減措置は「都道府県税事務所に不動産を購入したことを申告しないと適用されない」ということです。

控除の知識があっても、控除が適用されなければ、そもそも意味がないため、手続きのポイントをしっかり押さえておきましょう。

なお、ここで言う「都道府県税事務所への申告」は、税務署宛に提出する確定申告とは別物なので、こちらも要注意です。

忘れた頃にやってくる「納税通知書」の罠

不動産取得税の厄介なところは、物件を買ってすぐではなく、引っ越しも終わって生活が落ち着いた頃に納税通知書が来ることです。

納税通知書が届くのは、一般的に物件の取得から「半年～1年後」程度です。引っ越しの片付けも終わり、多くの人が「もう家の購入に関する手続きは全部終わった」と認識しているタイミングで届きます。

しかも、自治体によっては「軽減措置が適用される前の、数十万円の金額」が記載された通知書がいきなり送られてくることがあります。

この通知書を見て「えっ、0円じゃないの！？」とパニックになってしまう方も多いのですが、焦る必要はありません。

もし高い金額の通知書が届いても、その後に申請手続きを行えば、税額は減額（または全額免除）されます。あるいは、すでに支払ってしまった場合でも、後から還付（返金）を受けられます。

ただし、一番確実なのは「通知書が届く前に、都道府県税事務所への申告を済ませておくこと」です。多くの都道府県では、取得後60日以内（※期限は自治体により異なります）に申告書を出すルールになっています。

早めに申告しておけば、最初から「0円」の通知、あるいはそもそも通知が来ないようにすることも可能です。

軽減措置を受けるための「絶対条件」と必要書類

軽減措置を受けるためには、申告書を出すだけでなく、以下の条件をクリアしていると証明する必要があります。

軽減措置を受けるための主な条件

• ・床面積が50m²以上240m²以下であること

※戸建て以外の貸家住宅（アパート等）の場合は40m²以上

• ・ご自身が居住する住宅、またはセカンドハウス（賃貸用を除く）であること

※別荘も対象になりますが、毎月1日以上滞在するなどの実態が必要です。

これらの条件を満たしていることを証明するために、以下の書類を用意して、管轄の都道府県税事務所に提出します。

【用意しておくべき書類（例）】

• ・不動産取得税申告書（都道府県のHPからダウンロード可）
• ・不動産売買契約書のコピー
• ・登記事項証明書（登記簿謄本）
• ・住民票（新居の住所に移している場合など）

必要な書類は自治体によって多少異なるため、事前に「〇〇県 不動産取得税 申請書類」と検索するか、県税事務所に電話で確認すると確実です。

不動産取得税に不安を感じる方はグラングッド不動産にご相談を

福岡県内で家の購入を検討しているなら、グラングッド不動産にご相談ください。グラングッド不動産は、福岡で地域密着型の強みを持つほか、丁寧で親身な対応にご好評をいただいています。「何から始めたらよいか分からない」「売却後の手続きが不安」といった初めての方でも安心してご相談いただけます。

当社では、住宅ローンや税金、火災保険など、売却後のライフプランまで見据えたサポートを得意としており、お客様一人ひとりの状況に応じた資金計画やアドバイスを提供しています。相続や資産整理、住み替えなど、複雑な背景を伴う売却にも柔軟に対応可能です。

さらに、購入・売却後のアフターサポートにも力を入れており、不動産取得税や固定資産税の手続き、近隣トラブルの対応、さらには将来の相続・贈与・資産売却まで、生涯にわたる相談相手としてご対応いたします。

「相談したらすぐに契約を迫られるのでは…」という不安を感じている方にも、押し売りのないスタンスで、気軽に話せるパートナーとして信頼されています。福岡エリアで納得のいく不動産売却を目指すなら、ぜひグラングッド不動産を相談先の一つとしてご検討ください。

まとめ

不動産取得税の計算は、物件の購入価格ではなく、それよりも低い固定資産税評価額をもとに、2027年3月まで延長された3%の軽減税率を用いて行われます。

また、建物に対する最大1,200万円の控除や土地の減額措置を組み合わせることで、一般的な住宅であれば最終的な納税額は0円、もしくは低い金額となります。

重要なポイントは、この軽減措置は自動的に適用されるものではなく、適用を受けるためには都道府県税事務所への申告が必要になるという点です。

これは住宅ローン控除などのために税務署で行う確定申告とはまったく別の手続きです。確定申告とは別に申請を行わないと、減額前の税額が請求されることになります。

たとえ高額な納税通知書が届いたとしても、要件を満たしていれば減額や還付が可能であるため、焦らずに申告書を提出して制度を活用することが、余計な出費を抑えるための確実な方法です。